HAMBATAN DALAM PENDAFTARAN JAMINAN FIDUSIA DAN UPAYA UNTUK MENGATASINYA
ABSTRAK
Pendaftaran Fidusia tidak dapat dipisahkan dari jaminan fidusia, karena pendaftaran fidusia mengakibatkan terjaminnya kepastian hukum bagi kreditur dan pihak lain yang berkepentingan. Sampai saat ini masih banyak jaminan fidusia yang tidak didaftarkan karena banyak hal yang menjadi hambatan dalam proses pendaftaran jaminan fidusia.
Untuk mengetahui hambatan dalam proses pendaftaran jaminan fidusia dan mengetahui cara mengatasi hambatan jaminan fidusia maka kelompok ini berminat melakukan penelitian tentang” Hambatan Dalam Pendaftaran Fidusia dan Upaya Untuk Mengatasinya.”
Penelitian ini dilakukan dengan dengan pendekatan yuridis normatif dengan meneliti bahan bahan pustaka (library research ) atau data sekunder dengan mengkaji berbagai aspek hukum dari segi peratuan-peraturan yang berlaku mengenai Jaminan Fidusia dan Pendaftaran Jaminan Fidusia, sehingga dapat mengimplementasikan dalam praktik di lapangan mengenai pendaftaran fidusia, yang menggunakan studi kasus hukum normatif berupa produk perilaku hukum, putusan pengadilan, yang sesuai dan berkesinambungan dengan penelitian ini, sehingga dapat tercapai tujuan penelitian.
Upaya-upaya mengatasi hambatan pendaftaran fidusia dapat dilakukan dengan cara merevisi UU Jaminan Fidusia, melakukan perubahan dalam proses pendaftaran secara elektronik/online sehingga pendaftaran fidusia bisa lebih cepat , akurat, dan bebas pungli, melakukan penyuluhan hukum, sosialisasi tentang jaminan fidusia, dan membangun kesadaran pentingnya pendaftaran jaminan fidusia. Dengan demikian diharapkan seluruh pihak yang berkepentingan di dalam jaminan fidusia tidak lagi mengalami hambatan dalam proses pendaftran jaminan fidusia.
. LATAR BELAKANG
Pembangunan ekonomi, sebagai bagian dari pembangunan nasional, merupakan salah satu upaya untuk mencapai masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Seiring dengan meningkatnya kegiatan pembangunan, meningkat pula kebutuhan terhadap pendanaan, Kebutuhan pendanaan tersebut dapat dilihat dan diperoleh melalui kegiatan perkreditan yang disediakan oleh lembaga keuangan Bank ataupun lembaga keuangan bukan bank melalui kegiatan pinjam-meminjam.
Dalam menyalurkan kredit, bank ataupun lembaga pembiayaan lainnya harus memperhatikan dan menganalisis secara mendalam setiap permohonan kredit nasabahnya sehingga bank ataupun lembaga pembiayaan lainnya memperoleh keyakinan bahwa debitur dapat mengembalikan pinjamannya sebagaimana yang telah diperjanjikan pihak bank ataupun lembaga pembiayaan lainnya selanjutnya disebut kreditur. Salah satu faktor yang dapat meyakinkan pihak kreditur dalam memberikan kredit kepada debiturnya adalah jaminan.
Pelaksanaan pemberian kredit dari kreditur kepada debitur pada umumnya dilakukan dengan perjanjian, karena setiap kredit yang telah disetujui dan disepakati pemohon kredit wajib dituangkan dalam perjanjian kredit. Perjanjian kredit berkedudukan sebagai perjanjian pokok, kemudian melahirkan perjanjian turunan yang bersifat accessoir yaitu perjanjian jaminan untuk melindungi dan memberikan kepastian hukum bagi kreditur bahwa hutang atau kredit yang akan diberikan kepada debitur akan terbayar jika debitur cidera janji maka benda yang dijadikan jaminan dapat dijual oleh pihak yang berpiutang untuk menggantikan hutang yang diberikan kepada debitur tersebut.
Bagi pihak debitur bentuk jaminan yang baik adalah bentuk jaminan yang tidak melumpuhkan kegiatan sehari-hari, sedangkan bagi kreditur jaminan yang baik adalah jaminan yang dapat memberikan rasa aman dan kepastian hukum bahwa kredit yang diberikan dapat diperoleh kembali tepat pada waktunya.
Ada kebutuhan dalam praktek untuk menjaminkan barang-barang bergerak tanpa penyeraha baeang secara fisik. Karena itu dicarikanlah jalan untuk memenuhi kebutuhan praktik yaitu bagaimana menjaminkan barang bergerak tanpa menyerahkan secara fisik barang tersebut, maka munculah lembaga jaminan fidusia, yang diterima dalam praktek dengan adanya sejumlah arrest dari Hoge Raad yang mengakui adanya lembaga jaminan fidusia
Lembaga Jaminan Fidusia itu sendiri sesungguhnya sudah sangat tua dan dikenal serta digunakan dalam masyarakat Romawi. Dalam hukum Romawi, lembaga jaminan ini dikenal dengan nama Fiducia Cum Creditore Contracta (janji kepercayaan yang dibuat dengan kreditur). Isi janji yang dibuat oleh debitur dengan krediturnya adalah bahwa debitur akan mengalihkan kepemilikan atas suatu benda sebagai jaminan untuk utangnya dengan kesepakatan bahwa debitur tetap akan menguasai secara fisik benda tersebut dan bahwa kreditur akan mengalihkan kembali kepemilikan tersebut kepada debitur bilamana utangnya sudah dibayar lunas. Dengan demikian berbeda dari Pand (Gadai) yang mengharuskan penyerahan secara fisik benda yang digadaikan, dalam hal Fiducia Cum Creditore pemberi fidusia tetap menguasai benda yang menjadi objek fidusia. Dengan tetap menguasai benda tersebut, pemberi fidusia dapat menggunakan benda dimaksud dalam menjalankan usahanya.
Keberadaan fidusia di Indonesia, diakui oleh yurisprudensi berdasarkan keputusan Hoogge-rechtshof (HGH) tanggal 18 Agustus 1932. Sejak keputusan tersebut kehidupan lembaga jaminan fidusia semakin diminati oleh pelaku usaha khususnya yang membutuhkan kredit bank atau lembaga pembiayaan lainnya dengan jaminan barang bergerak yang masih dapat dipergunakan untuk melanjutkan usahanya tanpa harus melepaskan kekuasaan atas barang jaminan secara fisik. Berbeda dengan jaminan bergerak yang bersifat possessory, seperti gadai, jaminan fidusia memungkinkan sang debitur sebagai pemberi jaminan untuk tetap menguasai dan mengambil manfaat atas benda bergerak yang telah dijaminkan tersebut.
Konstruksi yuridis dari fidusia ini adalah penyerahan hak milik secara kepercayaan atas benda milik debitur yang menjadi objek jaminan fidusia kepada kreditur, dengan penguasaan atas benda tersebut tetap ada pada debitur dengan ketentuan bahwa apabila debitur telah melunasi hutangnya tepat pada waktu yang telah diperjanjikan maka kreditur wajib mengembalikan hak milik atas benda tersebut kepada debitur.
Untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang terus berkembang dan agar terciptanya suatu peraturan perundangan-undangan secara lengkap dan komprehensif yang tidak berdasarkan kepada yurisprudensi lagi, maka lahirlah Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia selanjutnya akan disebut UUJF.
Dalam Undang-undang Republik Indonesia Nomor 42 tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia diatur mengenai tata cara pendaftaran jaminan fidusia. Pendaftaran jaminan fidusia memberikan jaminan kepastian hukum kepada pihak yang berkepentingan dan pendaftaran jaminan fidusia memberikan hak yang didahulukan (preferent) kepada penerima fidusia terhadap kreditur lain. Disamping itu pendaftaran jaminan fidusia merupakan salah satu wujud dari asas publisitas. Dengan pendaftaran diharapkan agar pihak debitur terutama yang beritikad tidak baik tidak dapat memfidusiakan lagi atau bahkan menjual atau mengalihkan obyek jaminan fidusia kepada pihak ketiga tanpa sepengetahuan kreditur.
Setelah keluarnya Undang-Undang Jaminan Fidusia dan Peraturan Pemerintah nomor 86 tahun 2000 tentang Tata cara pendaftaran jaminan fidusia dan biaya pembuatan akta jaminan fidusia , maka pendaftaran fidusia adalah merupakan suatu hal yang tidak dapat dipisahkan dari jaminan fidusia itu sendiri. Dengan pendaftatan jaminan fidusia maka akan memberikan suatu kepastian hukum bagi kreditur dan pihak lain yang berkepentingan. Akan tetapi dalam kenyataannya dalam praktek, masih saja banyak jaminan fidusia itu yang tidak didaftarkan, disebabkan oleh berbagai macam alasan dan masih banyaknya permasalahan di dalam pendaftaran jaminan fidusia itu sendiri. Padahal salah satu tujuan dari pendaftaran jaminan fidusia itu adalah untuk kepastian hukum bagi kreditur sendiri, disamping itu tentunya harus selalu ditaati karena Undang-Undang Jaminan Fidusia diberlakukan dan mengikat sejak diundangkan.
Jaminan untuk benda bergerak seringkali tidak diikat menurut hukum yang berlaku sebagaimana dalam penelitian di PT. Bank Tabungan Pensiunan Nasional Tbk Cabang Boyolali dan di PT. Bank Rakyat Indonesia Tbk cabang Sukoharjo, hal ini disebabkan oleh karena proses pengikatan jaminan menurut hukum yang berlaku memakan waktu lama dan biaya yang tidak sedikit, sehingga ada aturan intern mereka untuk kredit jenis mikro atau yang berskala kecil umtuk jenis jaminan benda bergerak, pengikatan jaminannya cukup dengan perjanjian yang dibuat dibawah tangan.
Praktek yang terjadi banyak lembaga pembiayaan lainnya seperti di Koperasi Primkopti Sukoharjo dalam melakukan perjanjian pembiayaan mencantumkan kata-kata dijaminkan secara fidusia. Tetapi ironisnya tidak dibuat dalam akta notaris dan tidak didaftarkan ke Kantor Pendaftran Fidusia untuk mendapat Sertifikat Fidusia yang mempunyai kekuatan eksekutorial title. Akibatnya untuk penyelesaian jika debitur wanprestasi menggunakan tekanan-tekanan diluar jalur hukum jika pendekatan secara personal tidak tercapai.
Di dalam Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 140 K/Pid/2012 dapat disimpulkan bahwa apabila objek jaminan fidusia belum didaftarkan oleh penerima fidusia dalam hal ini lembaga pembiayaan ( PT. Adira Dinamika Multi Finance Tbk Cabang Magelang ) sebagai kreditur, sedangkan pihak debitur wanprestasi maka kreditur tidak mempunyai hak preferent sehingga kreditur belum memiliki hak untuk melakukan eksekusi karena belum memiliki Sertifikat Jaminan Fidusia . Konsekunsi hukum yang diterima Lembaga pembiayaan sebagai kreditur apabila melaksanakan eksekusi terhadap obyek jaminan fidusia yang belum didaftarkan adalah kreditur dianggap melakukan perbuatan melawan hukum kerena melakukan eksekusi tanpa adanya Sertifikat Jaminan Fidusia yang merupakan syarat untuk melakukan eksekusi sebagai tanda bahwa obyek jaminan tersebut telah didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia.
Berdasar penjelasan tersebut dapat dilihat betapa pentingnya manfaat dan kegunaan adanya pendaftaran fidusia bagi kreditur karena dapat memberikan perlindungan dan kepastian hukum dalam hal pelunasan hutang debitur. Sedangkan hak penerima fidusia untuk mendaftarkan di Kantor Pendaftaran Fisudia adalah hak yang diberikan oleh Undang-undang akan tetapi dalam kenyataannya masih saja banyak jaminan fidusia itu yang tidak didaftarkan, disebabkan oleh berbagai macam alasan dan masih banyaknya permasalahan di dalam pendaftaran jaminan fidusia itu sendiri, oleh karena itu kelompok ini tertarik untuk mengetahui lebih lanjut mengenai ” HAMBATAN DALAM PENDAFTARAN JAMINAN FIDUSIA DAN UPAYA UNTUK MENGATASINYA.”
. PERUMUSAN MASALAH
Perumusan masalah merupakan suatu persoalan yang harus dicari penyelesaiannya, maka permasalahan yang akan dibahas dalam makalah ini adalah:
1. Hambatan-hambatan apa sajakah yang terjadi dalam Pendaftaran Jaminan Fidusia?
2. Bagaimanakah upaya untuk mengatasi hambatan-hambatan yang terjadi dalam Pendaftaran Jaminan Fidusia ?
. KERANGKA TEORI
Seiring dengan meningkatnya pembangunan , meningkat pula kebutuhan terhadap pendanaan , yang sebagian besar dana tersebut diperoleh melalui kegiatan pinjam meminjam. Pada bank umum, kegiatan pinjam meminjam tersebut dikenal dengan sebutan kredit. Kegiatan perkreditan dilakukan dengan membuat perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok dan pada umumnya dilanjutkan dengan pengikatan jaminan sebagai perjanjian accesoir.
a) Perjanjian Kredit
Untuk mendapatkan kredit, tidak lepas dari adanya perjanjian kredit, dimana si penerima kredit itu baik bunganya maupun cicilan pokok sesuai dengan akad perjanjian pinjam meminjamdari bank yang memberikan fasilitas kredit. Jadi pemberian kredit harus melalui tahap pengikatan bagi para pihak yang berutang dalam perjanjian kredit yang isinya ditentukan oleh bank. Perjanjian kredit merupakan perjanjian baku (standar kontrak karena isinya ditentukan oleh salah satu pihak yaitu pihak bank. Pada istilah umumnya perjanjian tersebut diterima dengan ketentuan ketentuan yang ditentukan pihak bank atau ditolak saja jika nasabah tidak menghendakinya (take it or leave it).
Definisi Perjanjian menurut Pasal 1313 KUHPerdata menyebutkan bahwa suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih.
Berdasarkan pasal 1320 hingga 1337 KUHPerdata syarat sahnya perjanjian dapat dijabarkan sebagai berikut :
2. Sepakat para pihak (pasal 1321- 1328 KUHPerdata)
Kesepakatan terjadi apabila ada kata sepakat terjadi antara kedua belah pihak, dalam civil law dikenal dengan meeting of mind atau penyesuaian kehendak antara para pihak. Dalam kesepakatan dikenal teori kesepakatan yang terdiri atas :
i. Teori Kehendak
Kehendak untuk adanya kesepakatan telah dinyatakan kepada pihak lain.
ii. Teori pengetahuan
Kehendak untuk ada kesepakatan telah diketahui pihak lain dan telah diterima.
iii. Teori pengiriman
Kehendak untuk diadakan kesepakatan telah dikirim kepada pihak lain dan telah diterima.
iv. Teori kepercayaan
Kehendak untuk diadakan kesepakatan telah diterima dengan layak oleh pihak lain.
Perjanjian dapat dibatalkan apabila kesepakatan terjadi disebakan khilaf, ada paksaan dan ada penipuan.
3. Kecakapan para pihak (pasal 1329-1331 KUHPerdata)
Syarat ini memiliki pengertian bahwa pihak yang membuat perjanjian memiliki kecakapan dalam bertindak yang telah ditentukan dalam KUHPerdata. Sementara itu subyek hukum yang dinyatakan KUHperata tidak cakap , adalah sebagai berikut:
i. Mereka yang belum dewasa (pasal 330 KUH Perdata) ;
ii. Merka yang dibawah pengampuan (pasal 433 KUH Perdata) ;
iii. Perempuan (telah dicabut melalui Surat Edaran Mahkamah Agung No. 3 tahun 1963).
4. Hal Tertentu (pasal 1332-1334 KUHPerdata)
Syarat ini menyatakan bahwa perjanjian memiliki obyek yang diperjanjikan yang tidak hanya benda berwujud, tetapi juga benda tidak berwujud atau perjanjian untuk melakukan suatu hal tertentu. Obyek dari perjanjian adalah :
i. Hal yang dapat diperdagangkan ;
ii. Hal yang memiliki nilai ekonomi.
5. Suatu sebab yang halal (pasal 1335-1337 KUHPerdata)
Syarat ini merupakan garis dari batasan baku terhadap syarat mengenai obyek perjanjian, meskipun suatu obyek dapat diperdagangkan atau memiliki ekonomi tetapi apabila tidak memenuhi syarat suatu sebeb yang halal maka perjanjian tidak sah secara hukum. Persyaratan yang ditentukan KUH Perdata sebagai berikut :
i. Tidak dilarang undang-undang ;
ii. Tidak bertentangan dengan kesusilaan ;
iii. Tidak bertentangan dengan ketertiban umum.
Dalam memberikan pinjaman uang kepada nasabah, bank tentu saja mengharapkan pinjamannya akan kembali. Oleh karena itu, untuk memperkecil resiko pinjaman yang diberikan maka dalam memberi kredit bank harus memperhatikan beberapa hal yang terkait dengan itikad baik dan kemampuan membayar dari nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya.
Sebelum memberikan kredit, maka pihak bank haruslah melakukan penilaian yang seksama yang dikenal dengan prinsip 5 C atau the five of credit analysis, yaitu :
1) Character atau watak
Watak dari calon debitur merupakan salah satu factor yang harus dipertimbangkan. Walaupun cukup sulit menentukan watak seseorang, namun dalam hal ini bank harus mempunyai keyakinan yang besar bahwa calon debitur mempunyai reputasi yang baik.
2) Capacity atau kemampuan membayar calon debitur
Bank yang akan memberikan kredit harus mengetahui secara pasti kemampuan calon debiturnya dengan melakukan analisis terhadap usahanya. Prospek usaha yang baik dari calon debitur diharapkan kelak mampu membayar kembali atas kredit yang diberikan bank kepada debitur.
3) Capital atau modal
Penilaian atas besarnya modal yang telah dimiliki oleh calon debitur juga perlu dilakukan untuk mengukur tingkat rasio likuiditas, sehingga bank dapat menentukan pemberian kredit untuk jangka waktu pendek atau panjang.
4) Collateral atau jaminan
Jaminan yang diberikan calon debitur akan dilakukan pengikatan oleh kedua belah pihak sesuai dengan jenis jaminan yang diserahkan kepada bank. Pengikatan ini dilakukan sebagai langkah antisipasi bagi bank dalam hal debitur tidak dapat melaksanakan kewajibannya lagi.
5) Condition Economy atau kondisi ekonomi calon debitur
Kondisi ekonomi dari calon debitur juga perlu adanya penilaian dari pihak bank guna mengetahui keadaan yang sedang dihadapi yang nantinya akan terkait dengan dampak secara positif atau negative dari usaha calon debitur.
Berbicara masalah jaminan kredit, maka harus diketahui adanya hukum jaminan. Dalam KUH Perdata mengenai jaminan dikenal adanya prinsip pembagian benda, yaitu benda bergerak dan benda tidak bergerak. Misalnya untuk tanah dan bangunan serta benda yang ada diatas tanah dan rumah susun diatur dalam undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggunagan, sedangkan untuk benda bergerak yang berwujud dan tidak berwujud, yang terdaftar maupun yang tidak terdaftar serta benda tidak bergerak yang tidak bisa dibebani dengan hak tanggungan dan hipotik telah diatur sevara tersendiri dalam UU Nomor 42 tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia.
b) Jaminan Fidusia
Teori yang tepat dipakai sebagai pendukung penulisan ini adalah teori sistem. Menurut Lawrerence M. Friedmann, suatu sistem hukum terdiri dari 3 unsur yaitu: Substansi (substance), Sruktur (structure) dan budaya hukum (legal Culture). Suatu sistem adalah kumpulan asas-asas yang terpadu, yang merupakan landasan, di atas mana dibangun tertib hukum.. Asas-asas hukum itu terdapat dalam hukum benda dan hukum perjanjian. Salah satu asas hukum dalam hukum jaminan kebendaan adalah asas publisitas yang artinya bahwa semua hak yang dijadikan sebagai jaminan harus didaftarkan, yang maksudnya agar pihak ketiga dapat mengetahui bahwa benda yang dijadikan jaminan tersebut sedang dilakukan pembebanan jaminan. Sedangkan dalam hukum perjanjian adalah asas konsensualisme, asas kebebasan berkontrak, kepastian hukum dan asas kekuatan mengikat. Asas hukum ini menjadi fundamen dan akar hukum jaminan.
Perjanjian Fidusia merupakan suatu perjanjian assecoir, artinya tidak mungkin berdiri sendiri, tetapi mengikuti perjanjian lainnya yang merupakan perjanjian pokok, dalam hal ini yang merupakan perjanjian pokok adalah perjanjian hutang piutang
Berdasarkan hal tersebut di atas, dapat dijelaskan bahwa sistem hukum jaminan merupakan sub sistem dari sistem hukum benda, sedangkan sistem hukum benda adalah sub sistem dari sistem hukum perdata. Demikian pula sistem hukum perdata merupakan sub sistem hukum nasional. Dengan pendekatan sistem hukum yang demikian, dapat dikatakan sistem hukum jaminan yang akan dibentuk harus memperhatikan aspek-aspek sistem hukum nasional yaitu substansi, struktur, sarana dan prasarana serta budaya hukum tersebut, peranan sistem hukum jaminan dalam pembangunan hukum dapat diwujudkan.
. METODE PENELITIAN
Penelitian ini dilakukan dengan dengan pendekatan yuridis normatif dengan meneliti bahan bahan pustaka (library research ) atau data sekunder dengan mengkaji berbagai aspek hukum dari segi peratuan-peraturan yang berlaku mengenai Jaminan Fidusia dan Pendaftaran Jaminan Fidusia, sehingga dapat mengimplementasikan dalam praktik di lapangan mengenai pendaftaran fidusia, yang menggunakan studi kasus hukum normatif berupa produk perilaku hukum, putusan pengadilan, yang sesuai dan berkesinambungan dengan penelitian ini, sehingga dapat tercapai tujuan penelitian.
. PEMBAHASAN
1. Asas Hukum Jaminan Fidusia
Salah satu unsur dari sistem hukum jaminan adalah asas hukum, dalam UUJF pembuat undang-undang tidak mencantumkan secara tegas asas-asas hukum Jaminan Fidusia yang menjadi fundamen dari pembentukan norma hukumnya. Oleh karena itu asas hukum jaminan dapat ditemukan dengan pencarian dalam pasal-pasal yang ada di dalam UUJF :
1. Asas bahwa kreditur penerima fidusia berkedudukan sebagai kreditur yang diutamakan dari kreditur lainnya.
Asas ini dapat ditemukan dalam pasal 1 ayat (2) UUJF. Kedudukan yang diutamakan tersebut adalah hak untuk mengambil pelunasan piutangnya atas hasil eksekusi benda yang menjadi obyek jaminan fidusia.
2. Asas Hukum jaminan fidusia dapat mengikuti benda yang menjadi objek jaminan fidusia dalam tangan siapapun benda itu berada, kecuali pengalihan atas benda persediaan (inventory). Dalam ilmu hukum asas ini disebut “droit de suite”. Adanya pengakuan asas ini di dalam UUJF menunjukkan bahwa jaminan fidusia merupakan hak kebendaan (zaakelijk recht) bukan merupakan hak perorangan (persoonlijtkrecht).
Hak Kebendaan adalah hak mutlak atas suatu benda dimana hak itu memberikan kekuasaan langsung atas suatu benda dan dapat dipertahankan terhadap siapapun juga. Jaminan kebendaan termasuk jaminan fidusia mempunyai ciri-ciri kebendaan dalam arti memberikan hak mendahului di atas benda-benda tertentu dan mempunyai sifat melekat serta mengikuti benda-benda yang bersangkutan. Karakter kebendaan pada Jaminan Fidusia dapat dilihat dalam Pasal 1 ayat (2), Pasal 20, Pasal 27 UUJF. Dengan karakter kebendaan yang dimiliki Jaminan Fidusia, penerima fidusia merupakan kreditur yang preferen. Dengan demikian, dapat dipastikan bahwa Jaminan Fidusia memiliki identitas sebagai lembaga jaminan yang kuat dan akan digemari oleh para pemakainya.
3. Asas bahwa jaminan fidusia adalah perjanjian asesoir.
Asas asesoir membawa konsekwensi terhadap pengalihan hak atas piutang yang dijamin dengan fidusia mengakibatkan beralihnya demi hukum segala hak dan kewajiban penerima fidusia kepada kreditur baru. Beralihnya hak tersebut didaftarkan oleh kreditur baru kepada kantor pendaftaran fidusia.
4. Asas bahwa jaminan fidusia dapat diletakkan atas hutang yang baru akan ada (kontinjen). UUJF mengatakan bahwa pembebanan Jaminan Fidusia dapat berupa hutang yang telah ada maupun hutang yang akan timbul di kemudian hari yang telah diperjanjikan dalam jumlah tertentu.
Hutang yang akan timbul di kemudian hari (kontinjen), misalnya hutang yang timbul dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditur untuk kepentingan debitur dalam rangka pelaksanaan bank garansi.
5. Asas yang mengatakan bahwa jaminan fidusia dapat dibebankan terhadap benda yang akan ada.
Ketentuan ini secara tegas membolehkan Jaminan Fidusia mencakup benda yang diperoleh di kemudian hari. Hal ini menunjukkan undang-undang ini menjamin fleksibilitas yang berkenaan dengan hal ikhwal benda yang dapat dibebani jaminan fidusia bagi pelunasan hutang.
6. Asas bahwa jaminan fidusia dapat dibebankan terhadap bangunan /rumah yang terdapat diatas tanah hak milik orang lain. Dalam ilmu hukum asas ini dikenal dengan asas pemisahan horizontal.
Artinya benda-benda yang merupakan kesatuan dengan tanah menurut hukum bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutaan. Oleh karena itu, setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah, tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda tersebut. Pemilik suatu tanah tidak selamanya berarti dia pemilik bangunan di atas tanah tersebut. Misalnya mengenai rumah susun.
7. Asas jaminan fidusia berisikan uraian secara detail terhadap subyek dan obyek jaminan fidusia.Detail subjek jaminan fidusia berisi identitas pemberi dan penerima fidusia. Detail objek jaminan fidusia berisi uraian mengenai benda yang menjadi objek jaminan fidusia. Uraian secara detail terhadap subjek dan objek jaminan fidusia di dalam ilmu hukum dikenal dengan asas spesialitas.
8. Asas jaminan fidusia wajib didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia. Di dalam ilmu hukum disebut asas publisitas.Dengan adanya asas publisitas ini maka melahirkan adanya kepastian hukum dari jaminan fidusia. Asas Publisitas adalah asas bahwa semua hak, baik hak tanggungan dan hak fidusia harus didaftarkan, hal ini bertujuan agar pihak ketiga dapat mengetahui bahwa benda yang dijaminkan sedang dilakukan pembebanan jaminan.
9. Asas bahwa benda yang dijadikan objek jaminan fidusia tidak dapat dimiliki oleh kreditur penerima fidusia sekalipun ada janji untuk memiliki benda tersebut apabila debitur cindera janji, maka batal demi hukum.
10. Asas bahwa jaminan fidusia memberikan hak prioritas kepada kreditur penerima fidusia yang terlebih dahulu mendaftarkan ke kantor Pendaftaran Fidusia daripada kreditur yang mendaftar kemudian.
11. Asas bahwa jaminan fidusia mudah untuk dieksekusi. Kemudahan eksekusi ini dapat dilihat dengan adanya irah-irah “Demi Keadilan Yang Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” pada Sertifikat Jaminan Fidusia. Dengan title eksekutorial ini menimbulkan konsekuensi yuridis bahwa jaminan fidusia mempunyai kekuatan yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum yang tetap.
2. Pelaksanaan Pendaftaran Jaminan Fidusia
Fidusia merupakan salah satu lembaga jaminan kebendaan berdasarkan kepercayaan, yaitu kreditur dan debitur sepakat mengikat suatu benda sebagai agunan sebagai jaminan atas utang debitur dimana objek jaminan tersebut pengalihannya secara constitutum possesorium. Objek jaminan tetap berada pada kekuasaan nyata debitur sedangkan hak milik objek jaminan berpindah kepada kreditur. Kreditur yang berkedudukan sebagai penerima Fidusia selama perjanjian jaminan Fidusia berlangsung memegang hak milik tersebut hanya sebagai benda jaminan, bukan sebagai pemilik seterusnya.
Untuk memberikan kepastian hukum Pasal 11 Undang-Undang JaminanFidusia mewajibkan benda yang dibebani dengan jaminan fidusia didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Fidusia. Pendaftaran dilaksanakan ditempat kedudukan pemberi fidusia dan pendaftarannya mencakup benda, baik benda yang berada di dalam maupun diluar wilayah negara Republik Indonesia untuk memenuhi asas publisitas, sekaligus merupakan jaminan kepastian terhadap kreditur lainnya mengenai benda yang telah dibebani dengan jaminan fidusia.
Menurut Prof. Mariam Darus Badrulzaman dengan pendaftaran fidusia maka jaminan fidusia mendapatkan karakter sebagai "hak barang" dan tidak lagi sebagai kesepakatan. Sebagai hak barang, jaminan fidusia membawa prinsip- prinsip antara lain menjamin hak berikut barang, memiliki posisi utama dalam kaitannya dengan kreditur lainnya, dan jaminan tidak termasuk dalam aset bangkrut jika debitur tersebut diputuskan bangkrut .
Selanjutnya Kantor Pendaftaran Fidusia akan melakukan pencatatan jaminan fidusia dalam Buku Daftar Fidusia, dimana pencatatan ini dianggap sebagai lahirnya jaminan fidusia. Ini berarti tiada jaminan fidusia tanpa dilakukan pendaftaran pada Kantor Pendafataran Fidusia.
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pendaftaran jaminan fidusia dan biaya pendafataran diatur dengan Peraturan Pemerintah Nomor 86 Tahun 2000 tentang Tata Cara Pendaftaran Jaminan Fidusia dan Biaya Pembuatan Akta Jaminan Fidusia. Sebagai bukti bagi kreditur bahwa ia merupakan pemegang jaminan fidusia adalah Sertipikat Jaminan Fidusia yang diterbitkan oleh Kantor Pendafataran Fidusia. Dan sertipikat jaminan fidusia ini sebenarnya merupakan salinan dari Buku Daftar Fidusia yang memuat catatan tentang hal-hal yang sama dengan data dan keterangan yang ada saat pernyataan pendaftaran.
Dengan mendaftarkan objek jaminan fidusia ke Kantor Pendaftaran Fidusia, kedudukan kreditur menjadi kuat, hak kreditur merupakan hak kebendaan yang dapat dipertahankan terhadap siapapun. Jadi sesuai dengan UUJF, maka pendaftaran fidusia itu merupakan suatu keharusan. Artinya kedudukan kreditur sebagai pemegang jaminan fidusia barusah bila jaminan fidusia yang dipergunakan untuk menjamin kredit yang disalurkannya sudah didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Fidusia. Namun dalam prakteknya para kreditur, baik itu lembaga keuangan bank maupun lembaga keuangan lainnya (bukan bank), seperti koperasi saat ini tidaklah melaksanakan ketentuan tentang keharusan membuat akta jaminan fidusia dengan akta notaris dan ketentuan keharusan mendaftarkan jaminan fidusia. Walau sudah sangat dimaklumi bahwa tujuan pendaftaran fidusia adalah untuk melindungi dan memberikan kepastian hukum bagi jaminan yang dipegangnya.
Dalam beberapa penelitian bisa ditemukan fakta bahwa fidusia sebagai jaminan tidak dilaksanakan sesuai dengan aturan yang sudah ditentukan dalam Undang-Undang Jaminan Fidusia. Jaminan Fidusia tidak didaftarkan dan bahkan tidak dibuatkan akta notaris atau untuk kredit dengan nilai tertentu dibuatkan akta jaminan fidusia oleh notaris, tapi tidak didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Fidusia, misalnya di PT. Bank Rakyat Indonesia (Pesero) Tbk. Kantor Cabang Sukoharjo dan di PT. Bank Tabungan Pensiunan Nasional (BTPN ) Cabang Boyolali
Demikian juga di Koperasi Simpan Pinjam Putra Utama Makmur Sukoharjo akta jaminan fidusia tidak dituangkan dalam perjanjian tersendiri tapi hanya dituangkan di dalam perjanjian kredit dan kuasa menjual dengan hak susbstitusi yang diwaarmerking oleh notaris. Hal ini terjadi karena ketidak tahuan pihak koperasi.
Demikian juga di Koperasi Primkopti Sukoharjo jaminan fidusia dituangkan dalam perjanjian tersendiri dengan sebutan Fiduciare Eigendom Overdracht yang dibuat dibawah tangan .
Dalam hal debitur wanprestasi, biasanya kreditur melakukan pemaksaan dan pengambilan barang secara sepihak.Padahal tindakan tersebut dapat dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum sesuai diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan dapat digugat ganti kerugian. Dalam konsepsi hukum pidana, eksekusi objek fidusia di bawah tangan masuk dalam tindak pidana Pasal 368 KUHPidana jika kreditor melakukan pemaksaan dan ancaman perampasan.
Dan hal ini, jaminan fidusia yang tidak didaftarkan ini hampir terjadi di seluruh wilayah, tentu akan muncul pertanyaan ada apa dengan Undang-Undang Jaminan Fidusia yang sudah disahkan dan berlaku selama 13 tahun semenjak tahun 1999, namun masih belum dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang sudah dengan tegas mengatur lembaga jaminan fidusia.
3. Hambatan-hambatan Dalam Pendaftaran Jaminan Fidusia
a) Hambatan Substantif
Unsur sistem hukum salah satunya adalah substansinya. Yang dimaksud dengan substansi adalah aturan, norma, dan pola perilaku nyata manusia yang berada dalam sistem itu. Hambatan substantif dalam Pendaftaran Jaminan Fidusia dapat kita lihat di dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai Jaminan Fidusia dan Tata Cara Pendaftaran Jaminan Fidusia. Hambatan substantif itu terjadi karena peraturan perundangan-undangan mengenai Jaminan Fidusia dan Tata Cara Pendaftaran Jaminan Fidusia masih terdapat banyak kekurangan dan kelemahan-kelemahannya, yang mana kekurangan dan kelemahan-kelemahan itu dapat menghambat untuk melakukan Pendaftaran Jaminan Fidusia.
Pasal 11 ayat (1) UUJF, mengatakan ”benda yang dibebani dengan Jaminan Fidusia wajib didaftarkan”. Dalam pasal ini hanya menyebutkan bahwa benda yang dijaminkan fidusia wajib didaftarkan. Pasal ini menimbulkan kerancuan. Judul dari bagian kedua Bab III Undang-Undang Jaminan Fidusia adalah Pendaftaran Jaminan Fidusia. Dengan demikian, yang didaftarkan tentunya Jaminan Fidusia yang dibebankan atas suatu benda. Namun bunyi Pasal 11 di atas menunjukkan bahwa yang didaftarkan adalah bendanya, yaitu benda yang dibebani Jaminan Fidusia.
Demikian juga bunyi penjelasan dari Pasal 11 UUJF, menunjukan bahwa yang didaftarkan adalah benda yang dibebani dengan Jaminan Fidusia. Namun bunyi Pasal 12 ayat (1) dan Pasal 13 ayat (1), menyebutkan bahwa yang didaftarkan adalah ”Jaminan Fidusia” bukan ”benda” yang dibebani dengan Jaminan Fidusia
Hal tersebut di atas akan menimbulkan kerancuan dan akan menimbulkan pertanyaan. Apabila yang didaftarkan adalah bendanya, bagaimana mungkin mendaftarkan benda yang berupa stock (untuk keperluan persediaan atau untuk diperdagangkan) apabila benda tersebut berubah-ubah dari waktu-kewaktu, baik mengenai banyaknya atau volumenya maupun jenis dan merknya. Hendaknya Pasal 11 ayat (1) UUJF menyebutkan yang wajib didaftarkan itu adalah Jaminan Fidusianya bukan bendanya. Pendaftaran Jaminan Fidusia itu akan mengakibatkan terdaftarnya juga benda yang dibebani dengan Jaminan Fidusia. Di samping itu juga Pasal 11 ayat (1) UUJF, menyebutkan benda yang dibebani oleh Jaminan Fidusia wajib didaftarkan. Wajib didaftarkan dengan maksud agar terpenuhinya asas publisitas di dalam Pendaftaran Jaminan Fidusia. Pasal ini tidak dengan tegas menyebutkan kapan Jaminan Fidusia itu harus didaftarkan. Apakah setelah Akta Jaminan Fidusia selesai dibuat, kemudian penerima fidusia atau kuasanya harus pada saat itu juga mendaftarkan Jaminan Fidusia atau bisakah Jaminan Fidusia itu didaftarkan penerima fidusia atau kuasanya ketika diduga Jaminan Fidusia itu akan menimbulkan masalah.
Berbeda dengan halnya pendaftaran benda jaminan di dalam Hak Tanggungan. Hak Tanggungan menyebutkan dengan jelas di dalam Pasal 13 yakni:
1. Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
2. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akte Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat 2 (dua) UUHT, Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut dengan PPAT) wajib mengirimkan akte pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.
3. Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuat buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut.
4. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari kerja ketujuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
5. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4).
Karena tidak diatur dengan jelas dan tegas kapan harusnya Jaminan Fidusia itu didaftarkan, bagaimana mungkin dapat terpenuhinya asas dalam pendaftaran yakni asas publisitas, sehingga rawan terjadi fidusia ulang, dan berpotensi konflik karena tidak ada jangka waktu pendaftaran. Hendaknya mengenai kapan harus didaftarkannya Jaminan Fidusia itu harus diatur dengan jelas dan tegas, agar pemberi fidusia dan penerima fidusia yang hendak menggunakan Lembaga Jaminan Fidusia mengerti dan taat kepada asas, sehingga tujuan asas publisitas dapat tercapai.
Faktor lain yang dapat menghambat Pendaftaran Jaminan Fidusia yakni dapat dijumpai dalam penjelasan Pasal 12 UUJF, yang menyebutkan bahwa Kantor Pendaftaran Fidusia untuk pertama kali didirikan di Jakarta dan secara bertahap sesuai keperluan di Ibukota provinsi di seluruh wilayah Negara Republik Indonesia. Dalam hal Kantor Pendaftaran Fidusia belum didirikan di tiap Daerah Tingkat II, maka wilayah kerja Kantor Pendaftaran Fidusia di Ibukota provinsi meliputi seluruh Daerah Tingkat II yang berada di lingkungan wilayahnya. Dalam kenyataannya sampai saat sekarang ini Kantor Pendaftaran Fidusia masih berada di wilayah Ibukota provinsi yakni di Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan HAM Provinsi. Tentunya ini dapat menghambat proses Pendaftaran Jaminan Fidusia, bagi bagi penerima fidusia atau kuasanya yang berada di Daerah Tingkat II tentulah mereka sangat keberatan. Mengingat dari daerah penerima fidusia atau kuasanya keKantor Pendaftaran Jaminan Fidusia di Ibukota Provinsi sangat jauh, memakan waktu dan biaya untuk sampai ke sana.
Hal ini dirasakan kurang efisien bagi penerima fidusia atau kuasanya yang berada di Daerah Tingkat II. Bukan tidak mungkin bagi penerima fidusia atau kuasanya yang di Daerah Tingkat II malas dan enggan untuk mendaftarkan Jaminan Fidusia itu ke Kantor Pendaftaran Jaminan Fidusia di provinsi. Ini mengakibatkan penerima fidusia atau kuasanya tidak memiliki kepastian hukum, sehingga asas kepastian hukum akan sulit untuk tercapai. Bukan saja asas kepastian hukum yang tidak tercapai, asas hak kebendaan yakni hak untuk didahului (hak preferen) pun tidak akan dimiliki.
b) Hambatan Struktural
Sistem hukum mempunyai struktur. Jelasnya, struktur adalah semacam sayatan sistem hukum-semacam foto diam yang menghentikan gerak. Struktur itu adalah lembaga-lembaga yang berkaitan terhadap Pendaftaran Jaminan Fidusia. Struktur dari Pendaftaran Jaminan Fidusia ini adalah terdiri dari Kantor Pendaftaran Fidusia, Bank atau Lembaga Pembiayaan dan Notaris. Bagaimana Kantor Pendaftaran Fidusia melakukan Pendaftaran Fidusia, apakah Bank atau Lembaga Pembiayaan lainnya sudah semuanya mendaftarkan Jaminan Fidusia dan bagaimana kaitannya Notaris dalam Pendaftaran Fidusia.
Kantor Pendaftaran Fidusia adalah tempat di mana seseorang penerima fidusia atau kuasanya melakukan Pendaftaran Fidusia. Yang menjadi permasalahan yakni sampai pada saat sekarang ini Kantor Pendaftaran Fidusia masih tetap berada di Kantor Wilayah Provinsi Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia. Tentunya ini merupakan hambatan struktural yang dapat mengakibatkan lamanya proses pendaftaran fidusia bagi penerima fidusia atau kuasanya yang di Daerah Tingkat II. Dengan demikian akan sulitlah tercapai makna dari pendaftaran itu sendiri yakni untuk memenuhi asas publisitas.
Pasal 14 UUJF ayat (1), menyebutkan bawa Kantor Pendaftaran Fidusia menerbitkan dan menyerahkan kepada penerima fidusia Sertifikat Jaminan Fidusia pada tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran. Maksud pasal ini menegaskan bahwa proses Pendaftaran Fidusia sampai diterbitkannya Sertifikat Jaminan Fidusia dilakukan satu hari masa kerja. Apabila permohonan pendaftaran yang masuk ke Kantor Pendaftaran Fidusia sedikit maka sertifikat dapat diambil pada hari itu juga.
Kantor fidusia sebagai suatu struktur dari suatu sistem dalam kenyataannya tidak dapat melaksanakan apa yang telah dengan tegas dinyatakan dalam UUJF. Tentu hal ini merupakan hambatan di dalam Pendaftaran Fidusia.
Notaris merupakan salah satu struktur dari Pendaftaran Jaminan Fidusia oleh karena Notaris adalah sebagai pejabat atau bisa dikatakan sebagai lembaga yang ikut berperan dalam pendaftaran fidusia. Kaitan Notaris dalam Pendaftaran Jaminan Fidusia adalah dalam Pasal 5 ayat (1) UUJF dengan tegas mengatakan bahwa pembebanan benda dengan jaminan fidusia dibuat dengan Akta Notaris dalam bahasa Indonesia dan merupakan Akta Jaminan Fidusia. Kemudian dapat kita lihat juga di dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 86 Tahun 2000 Pasal 2 ayat (4) huruf a, yang meyebutkan permohonan Pendaftaran Fidusia harus dilengkapi dengan salinan Akta Notaris tentang pembebanan Jaminan Fidusia.
Maksud pembuat undang-undang adalah Akta Jaminan Fidusia tersebut haruslah akta yang dibuat oleh Notaris, tidak boleh dengan akta di bawah tangan. Salah satu alasan pembentuk undang-undang menetapkan Akta Notaris adalah bahwa Akta Notaris merupakan akta otentik sehingga memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna.
Penegasan bentuk Perjanjian Jaminan Fidusia dengan Akta Notaris oleh pembentuk UUJF harus ditafsirkan sebagai norma hukum yang memaksa (imperatif bukan bersifat fakultatif), artinya apabila Perjanjian Jaminan Fidusia dilakukan selain dalam bentuk Akta Notaris, secara yuridis Perjanjian Jaminan Fidusia tidak pernah ada.
Hambatan Notaris dalam melakukan Pendaftaran Jaminan Fidusia yakni bagi Notaris yang berada di Daerah Tingkat II yang mana letak kantornya berada sangat jauh dari Kantor Pendaftaran Fidusia yang letaknya di ibukota provinsi di Kantor Wilayah Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia. Misalnya bagi Notaris yang wilayah kerjanya berada jauh dari Kantor pendaftaran Jaminan Fidusia, tentu akan menyulitkan mereka untuk mendaftarkan Jaminan Fidusia itu oleh karena tempat Pendaftaran Fidusia itu sendiri sangat jauh dan akan memakan waktu serta akan mengeluarkan biaya tambahan. Terkadang Notaris dalam menentukan berapa besarnya biaya pembuatan akta tidak melihat ketentuan undang-undang, maka hal ini dapat merugikan kepentingan pemberi fidusia dan penerima fidusia. Pemberi fidusia akan mengeluarkan biaya yang besar untuk pembuatan Akta Jaminan Fidusia.
Bank dalam hal ini disebut sebagai kreditur atau disebut pemberi fidusia wajib mendaftarkan Jaminan Fidusia ke Kantor Pendaftaran Fidusia. Pendaftaran tersebut akan memberikan hak preference kepada penerima fidusia, hal ini bertujuan agar adanya kepastian hukum bagi penerima fidusia. Berapapun nilai Jaminan Fidusia itu, bank wajib mendaftarkan Jaminan Fidusia ke Kantor Pendaftaran Fidusia. Tetapi dalam kenyataannya di praktik, ada bank yang akan mendaftarkan Jaminan Fidusia, jika nilai Jaminan Fidusianya bernilai tertentu. Mereka akan mendaftarkan jaminan apabila pinjaman atau kredit sebagai perjanjian pokoknya itu diduga macet dan akan menimbulkan masalah. Biasanya Jaminan fidusia di bawah lima puluh juta, Bank Tabungan Pensiunan Nasional (BTPN) tidak membuat Jaminan Fidusia itu dengan Akta Notaris. Mereka hanya membuat Akta Jaminan Fidusia di bawah tangan. Dengan catatan mereka membuat SKPJF (Surat Kuasa Pembebanan Jaminan Fidusia). Dengan adaya SKPJF ini mereka akan segera membuat Akta Jaminan Fidusia dan mendaftarkannya apabila dianggap kredit itu macet atau diduga akan menimbulkan masalah.
Alasan Bank Tabungan Pensiunan Nasional (BTPN), dan tidak mendaftarkan Jaminan Fidusia yang nilainya di bawah lima puluh juta rupiah ke Kantor Pendaftaran Fidusia dan tidak membuat Akta Jaminan Fidusia itu dengan Akta Notariil adalah karena alasan biaya. Bank beranggapan akan memberatkan nasabah karena nasabah mereka akan mengeluarkan biaya tambahan untuk biaya Akta Notariil dan biaya pendaftaran fidusia. Hal ini menunjukkan bahwa Bank sebagai penerima fidusia tidak menjalankan apa yang dengan tegas dinyatakan di dalam UUJF. UUJF dengan tegas mengatakan bahwa Akta Jaminan Fidusia itu harus dibuat dengan Akta Notariil dan Jaminan Fidusia itu wajib didaftarkan. Tidak didaftarkannya Jaminan Fidusia tersebut maka bank tidak akan memiliki hak kebendaan, hak untuk mendahului terhadap pelunasan piutang tertentu.
c) Hambatan Budaya
Yang dimaksud dengan budaya hukum adalah sikap manusia terhadap hukum dan sistem hukum-kepercayaan, nilai, pemikiran, serta harapannya.
Budaya hukum mempunyai peranan yang besar bagi teciptanya kepastian hukum. Budaya hukum yang rendah akan mengakibatkan tidak dapat tercapainya makna dari kepastian hukum itu sendiri. Budaya erat kaitannya dengan perilaku-perilaku yang ada di dalam kehidupan bermasyarakat. Perilaku yang dilakukan oleh seseorang atau sebagian anggota masyarakat yang dilakukan berulang-ulang dan secara terus-menerus, yang akhirnya akan menjadikan perilaku itu sebagai suatu budaya bagi seseorang ataupun bagi sebagian anggota masyarakat.
Dalam UUJF menyebutkan bahwa Jaminan Fidusia itu wajib didaftarkan, tapi tidak dengan tegas menyebutkan kapan fidusia itu wajib didaftarkan, apakah sesudah Akta Jaminan Fidusia itu selesai dibuat kemudian langsung didaftarkan atau kapan waktunya. Apakah Pendaftaran fidusia bisa didaftarkan jika Jaminan Fidusia itu diduga akan mengakibatkan permasalahan.
UUJF tidak ada memberikan sanksi apabila Jaminan Fidusia itu tidak didaftarkan. UUJF hanya mengatakan Jaminan Fidusia didaftarkan, maka akan memenuhi asas publisitas, sekaligus merupakan jaminan kepastian terhadap kreditur mengenai benda yang telah dibebani Jaminan Fidusia. Pendaftaran akan mengakibatkan timbulnya hak kebendaan bagi penerima fidusia.
Oleh karena tidak adanya kejelasan kapan fidusia itu harus didaftarkan dan tidak adanya sanksi yang tegas bagi pihak-pihak yang tidak mendaftarkan Jaminan Fidusia itu akan mengakibatkan seseorang tidak patuh untuk mematuhi Undang-Undang Jaminan Fidusia.
Perilaku tidak patuh terhadap undang-undang apabila dilakukan berulang-ulang kali dan secara terus-menerus akan mengakibatkan perilaku tersebut menjadi suatu budaya. Apabila sudah menjadi suatu budaya, maka akan sulit untuk merubah budaya tersebut.
Apabila ada sanksi yang tegas bagi pihak-pihak yang tidak mendaftarkan Jaminan Fidusia, maka akan dengan sendirinya akan membentuk perilaku hukum yang patuh terhadap undang-undang, yang mana perilaku itu nantinya akan menjadi suatu budaya hukum bagi pihak-pihak yang akan menggunakan Lembaga Jaminan kebendaan Jaminan Fidusia.
Permasalahan yang muncul dalam proses Pendaftaran Jaminan Fidusia ini adalah masih kurang kondusifnya budaya hukum yang kadang diciptakan oleh petugas Kantor Pendaftaran Fidusia. Hal ini menunjukkan bahwa kesadaran hukum relatif masih rendah untuk menegakkan sistem UUJF. Meski besarnya biaya Pendaftaran Jaminan Fidusia telah ditetapkan oleh undang-undang namun kenyataannya di dalam praktik meskipun tidak secara terang-terangan petugas Kantor Pendaftaran Fidusia meminta tambahan untuk biaya Pendaftaran Fidusia, dan seringkali telah menjadi suatu kebiasaan bagi Notaris selaku kuasa penerima fidusia untuk menambah biaya tambahan ke petugas Kantor Pendaftaran Fidusia. Kalau tidak menambah biaya tambahan, maka proses penerbitan Sertifikat Pendaftaran Fidusia akan memakan waktu yang lama. Hal ini sungguh dilema bagi Notaris. Di satu sisi Notaris ikut menciptakan budaya yang tidak sehat dalam proses pendaftaran, di sisi yang lain Notaris menginginkan proses pendaftaran hingga terbitnya Sertifikat Jaminan Fidusia tidak memakan waktu yang lama.
Kebiasaan-kebiasaan yang buruk ini terus berlangsung dan dilakukan berulang-ulang oleh Notaris dan petugas Kantor Pendaftaran Fidusia, sehingga kebiasaan ini menjadikan suatu budaya yang buruk di dalam proses Pendaftaran Jaminan Fidusia.
4. Upaya mengatasi Hambatan-hambatan dalam Pendaftaran Fidusia
a) Upaya mengatasi Hambatan Substantif
Akhir-akhir ini memang kecenderungan untuk membuat pengikatan jaminan fidusia dilakukan dibawah tangan oleh sebagian kreditur, dan jaminan perlindungan hukum terhadap kreditur biasanya dilakukan dengan kesepakatan “kuasa jual” atau “kesediaan bahwa barang tersebut akan diambil secara fisik” apabila debitur wanprestasi yang cenderung menimbulkan masalah tersendiri. Serta penggunaan “kuasa menjaminkan secara fidusia” yang dibuat dibawah tangan juga berpotensi rawan terhadap legalitas tandatangan di dalam kuasa tersebut, dimana apabila debitur berpotensi macet maka akan dilakukan pengikatan fidusia secara notariil berdasarkan akta kuasa tersebut kemudian akan dilaksanakan pendaftaran di kantor Pendaftaran Jaminan Fidusia.
Kedua hal tersebut di atas baik “kuasa jual” dan “kuasa menjaminkan” apabila dilaksanakan jelas akan sangat bertentangan dengan rasa keadilan bagi pihak-pihak yang berkepentingan, mengingat UUJF telah mengatur cara eksekusi yang lebih memberikan rasa keadilan dan kepastian hukum.
Belum lama ini muncul Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 130/PMK.010/2012 yang sangat tepat sekali guna menjamin kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan.
Setidak-tidaknya keberadaan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No.130/PMK.010/2012 yang mulai berlaku setelah dua bulan terhitung sejak tanggal diundangkan. PMK itu diundangkan di Jakarta pada 7 Agustus 2012, telah membawa angin segar bagi perusahaan pembiayaan dan konsumen sehubungan dengan penyerahan hak milik atas kendaraan bermotor dari konsumen secara kepercayaan (fidusia) kepada perusahaan pembiayaan untuk ikut mendukung “good corporate governance” dan menjamin rasa keadilan, kemanfaatan, kepastian hukum di dunia hukum dan dunia usaha dengan diaturnya hal-hal sebagai berikut:
1. Menekankan ketentuan wajib mendaftarkan jaminan fidusia di Kantor Pendaftaran Fidusia.
2. Menegaskan jangka waktu pendaftaran merupakan langkah untuk menjamin kepastian hukum.
3. Menekan tindakan yang bertentangan dengan rasa keadilan dengan mengatur masalah tata cara penarikan benda jaminan fidusia.
4. Penerapan sanksi yang tegas terhadap pelanggaran ketentuan tersebut sangat diperlukan sebagai upaya paksa juga untuk pelaksanaan pendaftaran obyek jaminan fidusia.
Lebih memberikan rasa keadilan karena dengan dilaksanakan Pendaftaran obyek jaminan fidusia, maka apabila debitur wanprestasi akan ditempuh cara-cara eksekusi sesuai UU No.42 Tahun 1999.
Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 130/PMK.010/2012 hanya berlaku untuk Lembaga Pembiayaan saja, karena Peraturan tersebut antara lain untuk mendorong pertumbuhan ekonomi dengan meningkatkan pendapatan Negara dari sektor penerimaan negara bukan pajak (PNBP).
Hal yang subtantif itu tidak terlepas dari peranan struktur yang membuat UUJF tersebut. UUJF itu adalah produk undang-undang yang dibuat oleh badan yang berwenang untuk itu. Jika dilihat dari tata urutan perundang-undangan di Indonesia, kedudukan Undang-Undang adalah lebih tinggi dari Peraturan Menteri. Sebagaimana diketahui dalam hal peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi tingkatnya bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang lebih rendah, maka berlaku ketentuan yang lebih tinggi. Jika di dalam UUJF tidak mengatur secara tegas batas waktu pendaftaran jaminan fidusia, dan meskipun ketentuan wajib dengan batas waktu pendaftaran fidusia diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan, maka yang berlaku adalah ketentuan di dalam UUJF.
Oleh karena hal tersebut diatas maka Peraturan Menteri Keuangan tersebut di atas harus ditindaklanjuti dengan Revisi UU No. 42 tahun 1999 atau dapat dilaksanakan pembaharuan hukum UU no. 42 tahun 1999 tentang jaminan fidusia karena adanya krisis kepercayaan terhadapa para pelaku bisnis.
b) Upaya mengatasi Hambatan Sruktural
Untuk mengatasi hambatan struktur yang terjadi dalam pendaftaran fidusia maka diperlukan suatu perubahan terhadapa struktur-struktur yang ada. Perubahan itu akan mengakibatkan struktur itu bekerja dengan baik , sehingga membawa perubahan yang siknifikan di dalam pendaftaran jaminan fidusia
Baru-baru ini pada tanggal 5 Maret 2013 Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum Kementerian Hukum dan HAM (Kemenkumham) telah meluncurkan fidusia online. Fidusia online merupakan terobosan Ditjen Administrasi Hukum Umum Kemenkumham dalam memberikan layanan kepada masyarakat. Melalui cara baru, pelayanan jasa hukum bidang fidusia diharapkan lebih cepat, akurat, dan bebas pungli. Selain itu, mendorong pertumbuhan ekonomi mengingat pelayanan itu meningkatkan pendapatan negara dari sektor penerimaan negara bukan pajak (PNBP).
Namun sejatinya pola baru itu juga perlu persiapan matang dengan mengasumsikan pendaftar fidusia online bisa melakukan sendiri di kantor notaris yang dipilihnya. Dalam hal ini, notaris juga harus mempersiapkan perangkat dan keamanan penggunaan sistem peralatan itu di kantornya. Disarankan notaris tak menyerahkan pekerjaan itu kepada staf yang tidak begitu menguasai , mengingat tanggung jawabnya yang lebih menuntut kehati-hatian.
Notaris di satu sisi sebagai pejabat umum dan di sisi lain sebagai profesional yang harus benar-benar memahami, menghayati, dan mengamalkan UU tentang jabatan notaris, kode etik, dan perundang-undangan supaya terhindar dari malapraktik.
Notaris di bawah naungan organisasi profesi yang kredibel merupakan bagian dari masyarakat madani yang berkontribusi pada penegakan prinsip good governance. Dia akan menunjang pembangunan mengingat akta autentik yang dibuat menjadi dasar bagi para pihak dalam membuat perjanjian, dan membangun kepercayaan.
Notaris perlu memperhatikan beberapa hal terkait sistem fidusia online, dan perlu menekankan unsur kehati-hatian. misalnya selain membuat akta jaminan fidusia juga sekaligus mendaftarkan akta yang dibuat. Terkait isian NPWP/ NIK pada tampilan identitas biodata pemberi fidusia (untuk perorangan), notaris seyogianya meminta berkas lengkap.
Namun fidusia online juga mempunyai beberapa kelemahan. Pertama; informasi database tentang objek jaminan fidusia yang telah didaftarkan tak dapat diakses melalui sistem ini karena sebagaimana akta, semua dibuat oleh notaris. Selain itu belum ada keterangan nama debitur, hanya pihak pemberi fidusia dan belum tentu ia menjadi debitur. Dalam konteks ini notaris harus berhati-hati karena terkait dengan input nilai yang terutang apakah milik pemberi fidusia atau debitur. Kedua; tidak tersedia uraian nilai objek jaminan fidusia khusus. Dalam ”form” hanya ada kata-kata sebagaimana tertuang dalam isi akta notaris. Hal ini tidak mengakomodasi seandainya ada pengikatan jaminan fidusia dengan nilai objek jaminan yang lebih kecil ketimbang nilai penjaminan.
Bagi Bank maupun lembaga pembiayaan lainnya diperlukan adanya suatu kesadaran hukum mengenai pentingnya makna dari pendaftaran dan akibat hukum yang ditimbulkannya. Disamping kesadaran hukum juga diperlukan budaya hukum bagi Bank atau Lembaga Pembiyaaan lainnya untuk menjalankan apa yang sudah diatur oleh peraturan perundang-undangan yakni kewajiban untuk mendaftaran Jaminan Fidusia.
c) Upaya mengatasi Hambatan Budaya
Norma-norma dan aturan yang ada di dalam UUJF adalah hal yang bersifat substantive. Norma-norma dan aturan ini selanjutnya akan mempengaruhi budaya hukum. Norma yang tidak jelas akan mengakibatkan budaya hukum menjadi tidak baik. Disamping itu budaya hukum tidak statis. Budaya hukum berubah-ubah mengikuti masyarakat.
Maka untuk mengatasi hambatan budaya dalam Pendaftaran Jaminan Fidusia adalah dengan cara penyuluhan hukum. Penyuluhan hukum pada hakikatnya adalah suatu proses learning dan dislerning. Pada tahapan learning orang harus belajar memahami norma-norma baru dan sekaligus membangun kesadaran hukum baru dan pada tahapan dislearning orang harus berusaha melupakan norma-norma lama sekaligus kesadaran hukum yang lama.
Upaya yang kedua adalah membangun kesadaran hukum. Ketaatan pada perintah hukum dan demikian juga tegaknya hukum yang dipositifkan oleh kekuasaan Negara telah banyak diketahui dan diakui bahwa tidak selamanya dapat dipastikan hanya berdasarkan kekuatan sanksi-sanksi saja.Kesadaran hukum adalah seluruh kompleks kesediaan warga masyarakat untuk berperilaku sesuai dengan keharusan yang ditapkan oleh hukum.
Upaya ketiga adalah membangun komunikasi hukum. Komunikasi hukum adalah untuk menamkan kesadaran hukum. Komunikasi hukum ini bisa dilakukan dengan cara sosialisasi tentang fidusia, menyebarluaskan berita mengenai isu jaminan fidusia dan pendaftarannya, yang mana isu itu diusahakan untuk membangun ketaatan subyek untuk mentaati hukum dan hukum itu dapat ditegakkan sebagaimana mestinya.
Upaya yang keempat adalah pembenahan program teknologi dan informasi. Penggunaan system online dalam layanan fidusia bertujuan untuk memudahkan dalam pelaksanaan pendaftaran jaminan fidusia, jangan sampai tujuan yang baik tersebut dapat disalahgunakan oleh pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab dan memanfaatkan kecanggihan teknologi untuk kepentingannya sendiri, sehingga bisa merugikan pihak lain.
. KESIMPULAN
1. UU Jaminan Fidusia merupakan sistem hukum dalam lembaga jaminan. Sistem hukum memiliki unsur-unsur yakni substansi, struktur dan budaya. Ketentuan-ketentuan dan aturan-aturan mengenai Pendaftaran Jaminan Fidusia yang diatur dalam UUJF masih banyak terdapat kekurangan-kekurangan, sehingga dapat menimbulan hambatan-hambatan dalam pendaftaran fidusia yang antara lain adalah mengenai apa yang didaftarkan, apakah obyek jaminan atau jaminan fidusianya. Masih banyak penerima fidusia yang belum mendaftarkan jaminan fidusia dan masih ada akta jaminan fidusia yang tidak dibuat di dalam akta notariil, Belum adanya ketentuan yang jelas kapan batas waktu pendaftaran jaminan fidusia dan sanksi yang tegas jika tidak mendaftarkan jaminan fidusia. Dalam melakukan proses pendaftaran Kantor Fidusia masih belum bisa melakukan proses pendaftaran dengan satu hari kerja seperti yang tersebut dalam ketentuan UUJF karena adanya budaya hukum yang kurang kondusif seperti ketidaksiapan Kantor Pendaftaran Fidusia untuk menampung permohonan pendaftaran jaminan fidusia yang banyak dan bersamaan.
2. Upaya mengatasi hambatan dalam pendaftaran jaminan fidusia, pemerintah mengeluarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 130/PMK.010/2012 yang mengharuskan Lembaga Pembiayaan Konsumen untuk mendaftarkan jaminan fidusia maksimal dalam waktu 30 hari sejak dibuat aktanya secara notariil, agar tercipta kepastian hukum.
Upaya lainnya adalah penggunaan sistem online dalam layanan fidusia, sehingga proses pendaftaran jaminan fidusia sampai keluar sertipikat fidusia tidak membutuhkan waktu yang lama dan bebas pungli
Upaya yang tidak kalah penting adalah melakukan penyuluhan hukum, membangun kesadaran hukum,melakukan komunikasi hukumdengan cara memberikan informasi ataupun berita-berita mengenai pentingnya pendaftaran Fidusia.
. SARAN
Pembuat undang-undang harus segera merevisi UUJF dengan mengatur secara tegas batas waktu pendaftaran jaminan fidusia dan sanksi yang tegas jika tidak mendaftarkan jaminan fidusia supaya lebih memberikan kemanfaatan, keadilan, dan kepastian hukum tentang batas waktu pendaftaran dan tidak berpotensi konflik akibat penundaan pendaftaran, karena apabila ditunda pendaftarannya maka kreditur tidak mempunyai hak eksekutorial title dan tidak mempunyai hak preferen untuk dilakukan pelunasan hutangnya.
DAFTAR PUSTAKA
. Buku-buku
H. Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2007.
J Satrio, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, Bandung: Citra Aditya Bakti, 1996.
Kamus Besar Bahasa Indonesia, Cetakan ke-4, Jakarta: Balai Pustaka, 1990.
Lawrence M Friedman, American Law An Introduction Second Edition, (Hukum Amerika Sebuah Pengantar), Penerjemah Wishnu Bakti, Jakarta: Tatanusa,2001.
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Bandung: Alumni, 1983.
Mariam Darus Badrulzaman, dkk, Kompilasi Hukum Perikatan, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2001.
Munir Fuady, Jaminan Fidusia Cetakan Kedua Revisi, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2003.
Munir Fuady, Pengantar Hukum Bisnis, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2005.
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa, 1976.
Soetandyo Wignjosoebroto, Hukum Paradigma, Metode dan Dinamika Masalah, Jakarta: Elsam dan Huma, 2002.
. Jurnal, makalah, surat kabar dan internet
Bernadette Waluyo, Jaminan Fidusia UUNo.42/1999”, Pro Justitia, Th XVIII No.3, Juli 2000.
Bismar Nasution, Metode Penelitian Hukum Normatif dan Perbandingan Hukum, makalah 18 Februari2003.
Fred B.G Tumbuan, Mencermati Pokok-Pokok Undang-Undang Fidusia, Jakarta: Media Notariat, Nomor VII, 2000.
Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa Permasalahan Hukum Hak Jaminan, Hukum Bisnis, volume 11. 2000.
Ratnawati W Prasodjo, Pokok-Pokok Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia, Majalah Hukum Trisakti, Nomor 33 Tahun XXIV Oktober 1999.
Aermadepa, Pendaftaran Jaminan Fidusia masalah dan dilemanya, ISSN : 1979-5408, Vol. 5 No. 1 Juni 2012
Diah Sulistyani Muladi. Fidusia “Online” dan Posisi Notaris, Suara Merdeka, 16 Maret 2013.
. Peraturan Perundang-undangan
Republik Indonesia, Undang-Undang Dasar Tahun 1945.
Republik Indonesia, Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia.
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah No 86 Tahun 2000 tentang Tata Cara Pendaftaran Jaminan Fidusia dan Biaya Pembuatan Akta Jaminan Fidusia.
Republik Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 139 Tahun 2000.
Republik Indonesia, Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Nomor M-01. UM.01.06 Tahun 2000
Republik Indonesia, Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Nomor M.03.PR.07.10 Tahun 2001
Republik Indonesia, Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Nomor M.02.PR.07.10 Tahun 2002
Republik Indonesia, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 130/PMK.010/2012 Tahun 2012
01/05/13
TUGAS HUKUM JAMINAN 1 | PELAKSANAAN EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN TERKAIT DENGAN PASAL 6 DAN PASAL 20 UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996 (Studi Kasus Putusan Nomor: 20/Pdt.Plw/2010/ PN.Skh)
PELAKSANAAN EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN TERKAIT DENGAN PASAL 6 DAN PASAL 20 UNDANG-UNDANG NOMOR 4 TAHUN 1996
(Studi Kasus Putusan Nomor: 20/Pdt.Plw/2010/ PN.Skh)
Disusun Guna Memenuhi Tugas Hukum Jaminan yang Diampu oleh Bapak M.Najib Imanullah, S.H., M.H., Ph.D. dan Ibu Noor Saptanti S.H., M.H.
MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
ABSTRAK
Tanah menjadi jaminan atas pelunasan utang piutang harus dibebani dengan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Terkait dengan jaminan berupa tanah tersebut sebelumnya terdapat perjanjian kredit yang dibuat oleh pihak debitur maupun pihak kreditur yang merupakan perjanjian pokok. Kemudian tanah yang dibebani hak tanggungan dibuat akta pembebanan hak tanggungan atas tanah yang dibuat oleh seorang PPAT merupakan perjanjian assesoir. Akta tersebut kemudian di daftar di Kantor Pertanahan guna diterbitkan sertifikat hak tanggungan yang mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana diatur dalam Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
Tidak jarang debitur melakukan wanprestasi atas perjanjian kredit tersebut, sehingga kreditur mempunyai hak untuk melakukan eksekusi atas jaminan tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 6, Pasal 11 ayat (2) huruf e, dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Akan tetapi, debitur juga melakukan gugatan perlawanan terhadap usaha kreditur melakukan eksekusi ke Pengadilan Negeri.
Terhadap putusan Pengadilan Negeri Kabupaten Sukoharjo dengan nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh, bahwa hakim menolak gugatan pelawan hal ini dikarenakan bahwa kreditur mempunyai hak untuk melakukan eksekusi apabila debitur wanprestasi sebagaimana tercantum dalam Pasal 6, Pasal 11 ayat (2) huruf e, dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4Tahun 1996. Akibat hukumnya, tanah yang menjadi jaminan tersebut penguasaan yuridis berada di tangan kreditur sebagai pihak yang mempunyai hak atas jaminan atas pelunasan utang piutang debitur.
Kata Kunci : Jaminan, Hak Tanggungan, Eksekusi Hak Tanggungan.
. LATAR BELAKANG MASALAH
Seiring dengan perkembangan jaman yang semakin komplek maka mempengaruhi dunia ekonomi terkait dalam hal pembangunan nasional. Pembangunan nasional untuk meningkatkan taraf kehidupan masyarakat yang adil dan makmur sebagaimana tertuang dalam Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Upaya mengembangkan perekonomian dan perdagangan diperlukan peran dari pemerintah dan pelaku usaha (masyarakat dan badan hukum). Pengembangan perekonomian tersebut memerlukan adanya modal yang besar sehingga modal tesebut diperoleh dengan perkreditan melalui perbankan.
Upaya perkreditan yang dilakukan oleh debitur dan kreditur dilakukan dengan membuat perjanjian kredit terlebih dahulu sebagai perjanjian pokok. Perjanjian kredit biasanya dalam bentuk perjanjian baku yang diberikan oleh kreditur kepada debitur dimana untuk disepakati bersama. Akan tetapi ada pula perjanjian kredit dibuat secara akta notariil yang dibuat oleh Notaris. Notaris dalam hal ini harus teliti guna melindungi masing-masing pihak terkait dengan hak dan kewajibannya. Pemberian kredit oleh kreditur kepada debitur tidak secara cuma-cuma melainkan disertai dengan pemberian jaminan yang senilai dengan jumlah dari nilai kredit tersebut.
Mayoritas debitur memberikan jaminan kepada kreditur berupa tanah dalam bentuk sertifikat hak atas tanah. hal ini disebabkan tanah mempunyai nilai yang relatif stabil bahkan tidak akan mengalami kemerosotan, sangat menguntungkan bagi kreditur.
Sebagaimana diatur dalam Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 bahwa hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan dibebani dengan hak tanggungan. Lembaga Hak Tanggungan tersebut belum dapat berfungsi sebagaimana mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengaturnya secara lengkap, sesuai yang dikehendaki oleh ketentuan Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960. Dalam kurun waktu itu, berdasarkan ketentuan peralihan yang tercantum dalam Pasal 57 Undang-Undang Pokok Agraria, masih diberlakukan ketentuan Hypotheek sebagaimana dimaksud dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan ketentuan Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, sepanjang mengenai hal-hal yang belum ada ketentuannya dalam atau berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (Penjelasan Pasal 57 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960).
Hal ini disebabkan Hypotheek diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menganut asas perlekatan dimana tidak sesuai dengan asas hukum tanah nasional yang menganut asas pemisahan horizontal. Sehingga, perlu dibentuk undang-undang yang spesialitas mengenai hak tanggungan kemudian diundangkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Ada lembaga jaminan hutang yaitu Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Ketentuan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah, adalah :
“Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya”.
Berdasarkan pengertian dari hak tanggungan tersebut, bahwa jaminan berupa tanah tersebut juga termasuk benda yang terdapat diatas tanah sebagai pelunasan atas hutang tertentu. Pembebanan jaminan atas tanah dengan hak tanggungan tersebut tidak akan terlepas dari perjanjian kredit sebagai perjanjian pokoknya. Selanjutnya dibuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Akan tetapi, tidak selalu seorang kreditur meminta kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk langsung membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan karena dapat terjadi pihak debitur tidak dapat datang sendiri secara langsung memberikan hak tanggungan dan dapat pula disebabkan karena tanah yang menjadi jaminan terjadi peralihan hak sehingga perlu dibuatkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dibuat oleh Notaris yang berwenang.
Pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan terdapat beberapa janji yang dimuat didalamnya, sebagai pihak Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut perlu sikap teliti dalam hal melindungi hak dan kewajiban dari masing-masing pihak. Karena perjanjian ini merupakan perjanjian assesoir atau perjanjian tambahan dari perjanjian kredit yang merupak perjanjian pokok. Perjanjian assesoir ini dilakukan setelah perjanjian pokok telah ditanda tangani oleh para pihak.
Dengan demikian, perjanjian tersebut telah menimbulkan hak dan kewajiban yang harus dipenuhi oleh masing-masing pihak. Pihak debitur mempunyai kewajiban untuk melakukan angsuran atau pelunasan terhadap piutang tersebut kepada kreditur sebagaimana tertuang dalam perjanjian kredit maupun perjanjian assesoir tersebut. Tidak jarang bahwa debitur telah melakukan wanprestasi, sebagaimana diatur dalam Pasal 6 maupun Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 telah memberikan kewenangan kepada kreditur sebagai pihak pemegang hak tanggungan untuk melakukan eksekusi atas hak tanggungan.
Salah satu perkara yang terjadi di Kabupaten Sukoharjo terkait dengan eksekusi hak tanggungan yang mendapat perlawanan dari pihak debitur. Pihak debitur yang bernama Tumiyem, Tohari, Sudarno dan Hardiman telah melakukan perjanjian kredit dengan salah satu bank yaitu Bank Rakyat Indonesia yang berkantor Cabang di Kartasura. Bank Rakyat Indonesia yang berkantor Cabang di Kartasura selaku pihak kreditur, telah memberikan fasilitas kredit yang dituangkan dalam Akta Perjanjian Kredit Nomor 1 tertanggal 03 Oktober 2005. Kemudian akta perjanjian kredit tersebut terjadi perubahan dengan Akta Perpanjangan dan Suplesi Kredit No.01 tertanggal 3 Oktober 2005.
Guna menjamin pelunasan hutang, pihak debitur memberikan jaminan berupa
1. sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 1617 a/n Tumiyem dengan luas 98 m2.
2. sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 2154 a/n Tohari dengan luas 290 m2.
3. sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 4465 a/n Tohari dengan luas 665 m2.
4. sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 1205 a/n Hardiman dengan luas 4084 m2.
Dengan berjalannya pelaksanaan kredit, ternyata pihak debitur melakukan keterlambatan membayar angsuran. Akan tetapi, pihak kreditur telah memberikan kesempatan bagi pihak debitur berupa restrukturisasi yang dituangkan dalam Akta Perjanjian Restrukturisasi Kredit Nomor 21 tertanggal 29 Desember 2006 yang dibuat oleh Notaris Nyonya Wirati Kendarto, agar membayar atas keterlambatan angsuran tersebut.
Dalam akta perjanjian restrukturisasi tersebut memuat klausul jika debitur tidak memenuhi kewajibannya sesuai dengan yang dipersyaratkan sebanyak tiga kali berturut-turut maka putusan restrukturisasi kredit tersebut batal dan kewajiban bagi debitur kembali ke perjanjian pokoknya. Akan tetapi, pihak debitur tidak memenuhi kewajibannya sebagai debitur sehingga debitur tersebut wanprestasi.
Pihak debitur wanprestasi, kreditur telah memberikan somasi atau Surat Peringatan kepada pihak debitur agar memenuhi kewajibannya. Somasi dilakukan oleh pihak kreditur sebanyak tiga kali yaitu tanggal 9 Desember 2009, 5 Januari 2010, dan 1 Februari 2010. Pihak debitur juga tidak memenuhi kewajibannya sehingga pihak kreditur melakukan pelelangan umum atas empat objek hak tanggungan yang menjadi jaminan tersebut dengan pemberitahuan pelaksanaan lelng dan pengosongan objek lelang tertanggal 17 Maret 2010 dan pihak kreditur melakukan eksekusi atas 4 bidang tanah tersebut.
Akan tetapi, pihak debitur sebagai pelawan melakukan perlawanan kepada pihak kreditur, yaitu Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Kartasura sebagai Terlawan I; Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta sebagai Terlawan II; dan Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Sukoharjo sebagai Terlawan III. Pihak debitur mengajukan gugatan perlawanan ke Pengadilan Negeri Kabupaten Sukoharjo dengan nomor register perkara 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh dengan pokok perkara sebelum ada pengumuman lelang di Harian Jawa Pos –Radar Solo hari Rabu tanggal 17 Maret 2010 pihak debitur tidak pernah diberi surat peringatan atau somasi dari Pengadilan Negeri berapa kewajiban yang wajib dibayar oleh pihak debitur. Sehingga menurut pihak debitur tidak ada somasi atau surat peringatan lebih dahulu maka penjualan benda yang menjadi objek hak tanggungan dan objek sengketa yang akan dijual secara lelang tidak adanya kepastian. Selain itu, menurut pihak debitur tidak pernah mendapat surat dari Pengadilan Negeri adanya sita eksekusi dan pelaksanaan penjualan secara lelang tersebut tidak melalui Pengadilan Negeri.
Permasalahan tersebut telah diputus oleh Hakim Ketua Pengadilan Negeri Sukoharjo dengan perkara nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh tertanggal 5 Agustus 2010,
Dalam Provisi :
- Menolak tuntuan provisi para pelawan tersebut;
Dalam Eksepsi:
- Menerima Eksepsi Terlawan I tersebut;
Dalam Pokok Perkara:
1. Menyatakan Para Pelawan sebagai Pelawan yang tidak benar;
2. Menyatakan perlawanan Para Pelawan tidak dapat diterima;
3. Menghukum Para Pelawan untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini sebesar Rp. 538.000,00
Berdasarkan pada uraian diatas bahwa pihak debitur sebagai pelawan mengajukan perlawanan karena menurut pelawan tidak adanya surat pemberitahuan dari Pengadilan Negeri akan kewajiban membayar hutang sehingga menurut pelawan pelelangan objek sengketa tidak mempunyai kepastian hukum. Disatu sisi, hal ini berkaitan dengan kewenangan dari pihak kreditur sebagai pihak yang melakukan eksekusi ditinjau dari Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
B. RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan pada uraian tersebut diatas, maka penulis akan menganalisa bagaimana akibat hukum dari 4 bidang tanah yang menjadi jaminan atas suatu kredit tersebut ?
C. TINJAUAN PUSTAKA
1. Tinjauan Pustaka Tentang Perjanjian Kredit
Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, Kredit adalah peyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Unsur essensial dari suatu kredit adalah kepercayaan, yaitu keyakinan dari bank sebagai kreditur bahwa kredit yang diberikan akan sungguh-sungguh diterima kembali dalam jangka waktu yang berdasarkan pada kesepakatan. Unsur-unsur kredit adalah (Hermansyah. 2005: Hal 56):
1. kepercayaan, yaitu keyakinan dari si oemberi kredit bahwa prestasi yang diberikannya baik dalam bentuk uang, atau jasa, akan benar-benar diterimanya kembali dalam jangka waktu tertentu di masa yang akan datang.
2. Waktu, yaitu masa yang memisahkan antara pemebrian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima pada masa yang akan datang.
3. Degree of risk, yaitu tingkat resiko yang akan dihadapi sebagai akibat adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima kemudian hari.
Perjanjian merupakan perjanjian pinjam meminjam yang diatur dalam Buku III Pasal 1754 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pinjam Meminjam ialah perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula. Akan tetepi pada kenyataannya bahwa perjanjian kredit itu tidak murni perjanjian pinjam meminjan saja melainkan juga terdapat perjanjian pemberian kuasa, pemberian jaminan dan perjanjian lainnya.
Perjanjian yang terjadi antara yang satu dengan yang lain, hal ini mewajibkan pihak yang satu untuk berprestasi dan memberi hak kepada pihak yang lain untuk menerima prestasi. Pihak yang berkewajiban berprestasi disebut dengan debitur, sedangkan pihak yang berhak atas prestasi adalah kreditur.
Objek dari kredit, digolongkan dalam beberapa golongan, yaitu dapat dilihat dari segi kegunaan, tujuan, jangka waktu, dan jaminan. Hal penting dalam perjanjian kredit, objek kredit yang dilihat dari segi jaminan, antara lain:
a. Jaminan orang, yaitu kredit yang diberikan kepada seorang debitur dengan jaminan orang yang menanggung kredit tersebut bila debitur lalai memenuhi kewajibannya.
b. Kredit dengan jaminan barang yaitu kredit yang diberikan kepada seseorang debitur dengan jaminan benda bergerak maupun tidak bergerak, yang berfungsi sebagai jaminan atas pelunasan kredit yang diterima apabila debitur lalai dalam penuhi kewajibannya.
c. Kredit agunan dokumen yaitu kredit yang diberikan kepada seorang debitur dengan jaminan yang memiliki debitur umumnya dokumen hubungan kerja antara debitur dengan pihak ketiga dengan maksud kredit tersebut untuk membiayai pekerjaan atau proyek hubungan kerja antara debitur dengan pihak ketiga.
Jaminan dengan istilah agunan, sebagaiman diatur dalam Pasal 1 angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, agunan adalah jaminan tambahan diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Jaminan kredit adalah pihak debitur untuk mendapatkan kepercayaan dari kreditur sebagai pihak yang menyalurkan dana, dimana dana tersebut setelah ada pada debitur akan dikembalikan lagi pada kreditur dengan cara mengangsur dalam suatu waktu yang telah ditentukan guna menjamin angsuran tersebut pihak debitur memberikan sesuatu sebagai jaminan kepada kreditur yang apabila debitur tidak lagi mampu membayar angsurannya, kreditur dapat mengambil pelunasan dengan cara menjual jaminan tersebut.
Dasar hukum jaminan kredit yaitu KitabUndang-Undang Hukum Dagang Stb.1847b Nomor 23 yang mengatur kaitannya dengan jaminan dalam Pasal 314 sampai dengan Pasal 316 Kitab Undang-Undang Hukum Dagang berkaitan dengan pembebanan hipotik Kapal Laut, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dengan objek jaminan kredit berupa tanah berserta segala sesuatu yang berada diatas tanah tersebut, Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1992 tentang Fidusia dengan objek jaminan kredit berupa benda bergerak.
2. Tinjauan Pustaka Tentang Hak Tanggungan.
Menurut Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, definisi Hak Tanggungan sebagai berikut:
“ Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. (Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2005: Hal. 13)”
Berdasar pada pengertian dari Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, bahwa hak tanggungan merupakan lembaga jaminan dengan objek hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dimana beserta dengan berikut atau tidak berikut benda-benda yang berada diatas tanah yang menjadi jaminan atas suatu utang guna pelunasan hutangnya tersebut dengan mengutamakan kedudukan bagi kreditur tertentu.
Unsur-unsur pokok dari Hak Tanggungan berdasarkan pada definisi Hak Tanggungan yang tercantum dalam Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah, antara lain :
1. Dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi dapat dibebankan juga berikut benda-benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Dengan mengingat hukum tanah nasional menganut asas pemisahan horizontal.
2. Hak jaminan untuk menjamin pelunasan hutang tertentu.
3. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah yang sesuai dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yaitu Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai atas tanah Negara.
4. Utang yang dijamin tersebut harus suatu utang tertentu.
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.
Asas-asas dalam hak tanggungan sebagai lembaga jaminan atas tanah guna pelunasan hutang tertentu meliputi:
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan (Preferent) kepada kreditornya. Hal ini berarti bahwa kreditor pemegang hak tanggungan mempunyai hak didahulukan di dalam mendapatkan pelunasan atas piutangnya daripada kreditor-kreditor lainnya atas hasil penjualan benda yang dibebani hak tanggungan tersebut;
b. Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada artinya meskipun hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan tersebut telah beralih atau berpindah-pindah kepada orang lain, namun hak tanggungan yang ada tetap melekat pada objek tersebut dan tetap mempunyai kekuatan mengikat.
c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas. Asas Spesialitas wajib dicantumkan berapa yang dijamin serta benda yang dijadikan jaminan, juga identitas dan domisili pemegang dan pemberi Hak Tanggungan yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. Asas Publisitas wajib dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya, artinya dapat dieksekusi seperti putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap dan pasti.
Hak atas tanah yang dapat dibebani dengan hak tanggungan diatur dalam Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan yang diatur dalam Pasal 25, Pasal 33 dan Pasal 39 merupakan objek yang dapat dibebani dengan hak tanggungan. Kemudian terkait dengan hal ini diatur lebih lanjut dalam undang-undang yaitu Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 (Munir Fuady,2002: hal.146).
Selain tercantum dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, bahwa Hak Pakai atas Tanah Negara menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan dapat dipindahtangankan juga dapat dibebani dengan hak tanggungan. Rumah Susun dibangun diatas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara, dan hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan (Pasal 17 jo Pasal 47 ayat (5) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun) juga merupakan objek hak tanggungan. Secara Hukum Adat memungkinkan bangunan yang ada diatasnya pada suatu saat diangkat atau dipindahkan dari tanah tersebut. Konsekuensinya adalah pemilik satuan rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
Menurut Undang-Undang Nomor Tahun 1996 bahwa Hak Guna Bangunan merupakan salah satu objek hak tanggungan, akan tetapi menurut Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, tanah yang dapat diberikan dengan hak Guna Bangunan adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan atas tanah negara dan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan yang dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan, sedangkan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan, dikarenakan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik meskipun wajib didaftar akan tetapi tidak dapat dipindahtangankan kepada pihak lain.
Subjek dari hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 8 dan Pasal 9 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996,yaitu (Adrian Sutedi, 2010: hal.54).
1. Pemberi Hak Tanggungan, adalah orang perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan itu dilakukan;
2. Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang mendapatkan pelunasan atas pihutang yang diberikan.
Proses pembebanan hak tanggungan dilaksanakan melalui dengan dua tahap, yaitu tahap pemberian hak tanggungan dengan dibuatnya Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin; tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan merupakan saat lahirnya hak tanggungan yang dibebankan.
Tahap pemberian hak tnaggungan diatur dalam Pasal 10 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, maka pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan hak atas tanah yang bersangkutan.
Tahap pendaftaran hak tanggungan yang diatur dalam Pasal 13 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah penandatangan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib mengirimkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang bersangkutan dan warkah lain yang duiperlukan kepada Kantor Pertanahan. Warkah lain yang dimaksud meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan objek hak tanggungan, dan identitas pihak-pihak yang bersangkutan termasuk di dalamnya sertifikat hak atas tanah dan/atau surat-surat keterangan mengenai objek hak tanggungan.
Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Kepastian tanggal dalam buku tanah dimaksudkan agar dalam pembuatan buku tanah hak tanggungan tidak berlarut-larut sehingga dapat merugikan para pihak yang berkepentingan dan mengurangi kepastian hukum, adanya hari, tanggal buku tanah hak tanggungan, maka hak tanggungan itu lahir, asas publisitas terpenuhi dengan dibuatnya buku tanah hak tanggungan dan hak tanggungan mengikat kepada pihak ketiga.
Hak atas tanah yang menjadi jaminan belum bersertifikat, tanah tersebut wajib disertifikatkan terlebih dahulu sebelum dilakukan pendaftaran hak tanggungan yang bersangkutan. Adanya sertifikat hak tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan yang memuat irah-irah “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Sertifikat tersebut sebagai pengganti grosse akta hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah.
Berdasarkan Pasal 14 ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, bahwa:
(1) sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Sertifikat hak tangunggan sebagaiman dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA".
(3) Sertifikat hak tanggungan sebagaiman dimaksud dalam ayat (2), mempuayai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse akta hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah.
Irah-irah yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan dimaksudkan guna menegaskan adanya kekuataan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan, sehingga apabila debitur cidera janji (wanprestasi), dapat dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuataan hukum tetap.
Dengan demikian, berdasarkan ketentuan yang diberikan oleh undang-undang untuk melakukan eksekusi hak tanggungan yang telah dibebankan atas tanah dapat dilakukan tanpa harus melalui proses gugat menggugat atau beracara di pengadilan. Hal ini disebut dengan parate eksekusi.
Berdasarkan pada Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, hapusnya hak tanggungan karena suatu hal sebagai berikut:
1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan. Hapusnya hutang itu mengakibatkan hak tanggungan sebagai perjanjian accessoir menjadi hapus. Hal ini terjadi karena adanya hak tanggungan tersebut adalah untuk menjamin pelunasan dari hutang debitor yang menjadi perjanjian pokoknya.
2. Dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan. Apabila debitor atas persetujuan kreditor pemegang hak tanggungan menjual objek hak tanggungan untuk melunasi hutangnya, maka hasil penjualan tersebut akan diserahkan kepada kreditor yang bersangkutan dan sisanya dikembalikan kepada debitor. Untuk menghapuskan beban hak tanggungan, pemegang hak tanggungan memberikan pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan tersebut kepada pemberi hak tanggungan (debitor). Dan pernyataan tertulis tersebut dapat digunakan oleh kantor pertanahan dalam mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikat hak tanah yang menjadi objek hak tanggungan yang bersangkutan (Pasal 22 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996);
3. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan suatu penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. Pembersihan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua pengadilan negeri hanya dapat dilaksanakan apabila objek hak tanggungan dibebani lebih dari satu hak tanggungan. Dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang hak tanggungan dan pemberi hak tanggungan tersebut mengenai pembersihan objek hak tanggungan dan beban yang melebihi harga pembeliannya, apabila pembeli tersebut membeli benda tersebut dari pelelangan umum.
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Alasannya disebabkan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tidak lain dan tidak bukan adalah sebagai akibat tidak terpenuhinya syarat objektif sahnya perjanjian, khususnya yang berhubungan dengan kewajiban adanya objek tertentu, yang salah satunya meliputi keberadaan dari sebidang tanah tertentu yang dijaminkan.
3. Tinjauan Pustaka Tentang Eksekusi Hak Tanggungan
Eksekusi adalah pelaksanaan putusan hakim. Tidak semua putusan hakim dapat dimintakan eksekusi, kecuali putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap yang tidka mungkin dilawan dengan upaya hukum verzet, banding maupun kasasi. Pada prinsipnya, hanya putusan yang berkekuatan hukum tetap yang dapat dilaksanakan putusannya, yaitu putusan pengadilan yang bersifat condemnatoir karena putusan telah berkekuatan hukum tetap, didalamnya mengandung hubungan hukum yang tetap dan pasti antara pihak yang berpekara.
Pada prinsipnya eksekusi merupakan realisasi kewajiban yang dikalahkan dalam putusan hakim, untuk memenuhi prestasi yang tercantum dalam amar putusan hakim. Dengan kata lain eksekusi terhadap putusan yang telah memiliki kekuatan hukum tetap, di mana proses ini merupakan tahap terakhir dalam proses acara berperkara di pengadilan.
Menurut Sudikno Mertokusumo, ada tiga jenis eksekusi yaitu (Sudikno Mertokusumo, 1988: hal. 181):
1. Eksekusi Untuk Melakukan Suatu Perbuatan. Hal ini diatur dalam pasal 225 HIR, Jika seseorang dihukum akan melakukan suatu perbuatan, dan ternyata ia tidak melakukannya, maka pihak yang dimenangkan, memiliki wewenang untuk meminta pertolongan pada ketua Pengadilan agar kepentingannya didapatkan.
2. Eksekusi Riil, yaitu melakukan suatu tindakan nyata/riil sepertimenyerahkan sesuatu barang, mengosongkan sebidang tanah atau rumah, melakukan suatu perbuatan tertentu, dan menghentikan suatu perbuatan atau keadaan. Eksekusi riil ini dapat dilakukan langsung dengan perbuatan nyata, sesuai dengan amar putusan tanpa memerlukan lelang. Sumber hubungan hukum yang disengketakan dalam eksekusi riil, pada umumnya ialah upaya hukum yang mengikuti persengketaan hak milik atau persengketaan hubungan hukum yang didasarkan atas perjanjian jual beli, sewa menyewa, atau perjanjian melaksanakan suatu perbuatan.
3. Eksekusi Pembayaran Sejumlah Uang. Yaitu eksekusi yang menghukum pihak yang dikalahkan untuk membayar sejumlah uang (pasal 196 HIR, pasal 208 RBg). Eksekusi yang hanya dijalankan dengan pelelangan terlebih dahulu, hal ini disebabkan nilai yang akan dieksekusi itu bernilai uang. Sumber hubungan hukum yang disengketakan dalam eksekusi pembayaran sejumlah uang sangat terbatas sekali, yaitu semata-mata hanya didasarkan atas persengketaan perjanjian utang piutang dan ganti rugi berdasarkan cidera janji/wanprestasi, dan hanya dapat diperluas berdasarkan pasal 225 HIR, dengan membayar nilai sejumlah uang apabila tergugat tidak mau menjalankan perbuatan yang dihukumkan dalam batasan jangka waktu tertentu.
Hak tanggungan tidak mungkin dilaksanakan dengan eksekusi riil, karena hubungan hukum yang mendasarinya adanya hutang piutang yang harus diselesaikan dengan cara mambayar sejumlah uang. Eksekusi hak tanggungan dapat dilakukan dengan tiga cara sebagai berikut:
1. Eksekusi melalui penjualan di bawah tangan.
Eksekusi merupakan cara yang mudah dan dapat diperjanjikan bersama oleh pemberi dan pemegang hak tanggungan. Tujuan dari penjualan objek hak tanggungan secara di bawah tangan adalah untuk mencari harga tertinggi sehingga tidak merugikan debitur atau pemilik barang jaminan. Penjualan objek hak tanggungan dilakukan melalui pelelangan umum maka harga jual jauh di bawah harga pasar.
Eksekusi objek hak tanggungan secara di bawah tangan dapat dilakukan jika sebelumnya telah disepakati bersama oleh pemberi dan pemegang hak tanggungan. Pelaksanaan penjualan yang dilakukan dibawah tangan dapat dilakukan setelah lewat satu bulan sejak diberitahukan oleh pemberi dan/atau pemegang hak tanggungan kepada para pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat serta tidak ada pihak yang keberatan.
Eksekusi ini dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tidak dijelaskan siapa yang melakukan penjualan, debitur sendiri atau kreditur. Biasanya yang melakukan penjualan dalam arti menentukan harganya adalah kreditur. Untuk melakukan tindakan tersebut kreditur mutlak harus membuat kesepakatan dengan debitur. Ketentuan dalam Pasal 20 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, kesepakatan untuk menjual di bawah tangan yang dibuat oleh pemberi dan pemegang hak tanggungan adalah pada saat hutang dapat ditagih. Penjualan di bawah tangan yang dimulai dari pencapaian kesepakatan dan pengumuman penjualan bari dapat dilakukan jika hutang dapat ditagih.
2. Eksekusi atas kekuasaan sendiri. Eksekusi ini sebagaiman dimaksud dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Berdasarkan pada Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 dengan diperkuat dengan Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, janji pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek hak tanggungan apabila debitur cidera janji.
Sehingga, pasal 6 dan pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 merupakan tata cara eksekusi yang paling singkat karena kreditur tidak perlu mengajukan permohonan eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri akan tetapi dapat langsung eksekusi dengan melalui Kepala Kantor Lelang untuk melakukan pelelangan atas objek hak tanggungan yang bersangkutan apabila jalan damai tidak tercapai.
Janji sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 harus dimuat dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Akan tetapi kewenangan yang dimiliki oleh kreditur pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual sendiri atau dengan perantaraan Kantor Lelang Negara tidak dapat dilaksanakan karena pemegang hak tanggungan yang bersangkutan masih memerlukan fiat eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri karena menurut Pengadilan Negeri pelaksanaan lelang sebagai akibat adanya sertifikat hak tanggungan yang memakai irah-irah “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” harus dilakukan atas perintah dan pimpin Ketua Pengadilan Negeri.
3. Eksekusi berdasarkan eksekutorial yang terdapat pada Sertifikat Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 dengan irah-irah DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA yang dicantumkan dalam sertifikat Hak Tanggungan, dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial. Akan tetapi, pihak kreditur jarang menempuh langkah penjualan di bawah tangan atau penjualan lelang atas kekuasaan sendiri. Jika debitur wanprestasi maka kreditur langsung meminta kepada Pengadilan Negeri agar dilaksanakan eksekusi berdasarkan sertifikat hak tanggungan yang mempunyai tittle eksekutorial. Eksekusi demikian didasarkan pada Pasal 224 HIR dan Pasal 258 Rbg. yang mengatur eksekusi terhadap dokumen selain putusan pengadilan yang mempunyai title eksekutorial.
Eksekusi berdasarkan pada Pasal 224 HIR dilakukan oleh kreditur dengan cara mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri agar sertifikat hak tanggungan dapat dieksekusi . Permohonan yang diajukan oleh kreditur dengan menyerahkan sertifikat hak tanggungan kepada Ketua Pengadilan Negeri agar diterbitkan fiat atau surat perintah sehingga eksekusi dapat dijalankan secara paksa bahkan dengan bantuan aparat keamanan sekalipun.
Fiat eksekusi merupakan eksekusi yang dilaksanakan oleh Kantor Lelang Negera setelah mendapat persetujuan dari Ketua Pengadilan Negeri setempat, permohonan fiat eksekusi ini pihak Pengadilan Negeri cukup melakukan pemeriksaan terhadap syarat-syarat formal yang telah ditentukan. Berdasarkan pada fiat tersebut disertai dengan terbitnya surat perintah penjualan lelang, maka Kantor Lelang melakukan penjualan atas objek hak tanggungan di muka umum. Akan tetapi sebelum menerbitkan fiat eksekusi tersebut Ketua Pengadilan Negeri memberikan peringatan kepada debitur agar dalam jangka waktu tertentu debitur penuhi kewajibannya secara sukarela. Apabila peringatan tersebut tidak dapat dipenuhi maka Ketua Pengadilan Negeri menerbitkan surat perintah penyitaan untuk selanjutnya diterbitkan perintah penjualan lelang kepada Kantor Lelang Negara. Sebelum pelelangan dilaksanakan harus didahului pengumuman sebanyak dua kali berturut-turut dengan tenggang waktu 15 hari melalui surat kabar.
Setelah semua persyaratan lelang terpenuhi kemudian Kantor Lelang Negara melakukan pelelangan atas objek tak tanggungan secara umum dimana hasilnya digunakan untuk melunasi utang debitur dan jika ada sisanya akan dikembalikan kepada debitur.
D. METODE PENELITIAN.
Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif atau disebut dengan penelitian doktrinal adalah suatu prosedur penelitian ilmiah untuk menemukan kebenaran berdasarkan logika keilmuan hukum dari sisi normatifnya. Penelitian ini difokuskan untuk mengkaji penerapan kaidah-kaidah atau norma-norma dalam hukum positif (Jhony Ibrahim, 2006: Hal 295). Penelitian hukum ini emnggunakan pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konseptual. Pendekatan perundangan-undangan yaitu dengan menelaah peraturan perundang-undangan yang relevan dengan isu hukum yang diteliti, sedangkan pendekatan konseptual adalah meneliti suatu isu hukum berkaitan dengan eksekusi hak tanggungan dengan menggunakan konsep yang berhubungan dengan isu tersebut.
Jenis data sekunder yang antara lain, mencakup dokumen-dokumen resmi, buku-buku, hasil-hasil penelitian yang berwujud laporan, surat kabar harian, dan sebagainya. Sumber data sekunder itu meliputi bahan hukum primer yang meliputi Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998, dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
Teknik analisa data menggunakan logika deduktif, penalaran yang bertolak dari aturan hukum yang berlaku umum pada kasus individual dan konkret yang dihadapi. Sumber hukum yang diperoleh dengan cara menginventarisasi sekaligus mengkaji penelitian dari studi kepustakaan, aturan perundang-undangan beserta dokumen-dokumen yang dapat membantu menafsirkan norma untuk menjawab permasalahan yang diteliti. Tahap terakhir yaitu dengan menarik kesimpulan dari sumber hukum yang diolah, sehingga pada akhirnya dapat menjawab tentang pelaksanaan dari eksekusi hak tanggungan apabila debitur melakukan wanprestasi terkait dengan Pasal 6 dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
E. HASIL PEMBAHASAN.
Jaminan dalam kredit berupa hak atas tanah dalam bentuk sertifikat hak atas tanah dibebani dengan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Sesuai dengan Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 jo Pasal 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan. Tujuan dari kredit diperlukan adanya pemberian jaminan itu agar menjamin bagi debitur dalam pelunasan hutang dalam jangka wktu yang telah disepakati yang tertuang secara tertulis dalam perjanjian kredit yang dibuat dalam akta di bawah tangan atau akta notariil yang dibuat oleh Notaris yang berwenang.
Proses pembebanan hak tanggungan dilaksanakan melalui dengan dua tahap, yaitu tahap pemberian hak tanggungan : dengan dibuatnya Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin; tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan merupakan saat lahirnya hak tanggungan yang dibebankan.
Tahap pemberian hak tanggungan diatur dalam Pasal 10 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, maka pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan hak atas tanah yang bersangkutan.
Tahap pendaftaran hak tanggungan yang diatur dalam Pasal 13 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah penandatangan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib mengirimkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang bersangkutan dan warkah lain yang duiperlukan kepada Kantor Pertanahan. Warkah lain yang dimaksud meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan objek hak tanggungan, dan identitas pihak-pihak yang bersangkutan termasuk di dalamnya sertifikat hak atas tanah dan/atau surat-surat keterangan mengenai objek hak tanggungan.
Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Kepastian tanggal dalam buku tanah dimaksudkan agar dalam pembuatan buku tanah hak tanggungan tidak berlarut-larut sehingga dapat merugikan para pihak yang berkepentingan dan mengurangi kepastian hukum, adanya hari, tanggal buku tanah hak tanggungan, maka hak tanggungan itu lahir, asas publisitas terpenuhi dengan dibuatnya buku tanah hak tanggungan dan hak tanggungan mengikat kepada pihak ketiga.
Hak atas tanah yang menjadi jaminan belum bersertifikat, tanah tersebut wajib disertifikatkan terlebih dahulu sebelum dilakukan pendaftaran hak tanggungan yang bersangkutan. Adanya sertifikat hak tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan yang memuat irah-irah “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Sertifikat tersebut sebagai pengganti grosse akta hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah.
Berdasarkan Pasal 14 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, bahwa Sertifikat hak tanggungan dengan irah-irah DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA, mempuayai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse akta hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah.
Irah-irah yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan dimaksudkan guna menegaskan adanya kekuataan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan, sehingga apabila debitur cidera janji (wanprestasi), dapat dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuataan hukum tetap.
Tidak jarang debitur tersebut melakukan wanprestasi, hal ini dikarenakan adanya kredit macet sehingga dapat merugikan pihak kreditur. Kemudian langkah bagi pihak kreditur dalam hal ini melakukan eksekusi yang merupakan hak dari undang-undang sebagaimana tercantum dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. selain itu tercantumnya janji-janji dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji;
Kreditur yang melakukan eksekusi melalui pelelangan umum tersebut mendapat perlawanan dari pihak debitur dengan mengajukan gugatan kepada Pengadilan Negeri domisili yang mereka pilih. Hal ini dapat dikarenakan debitur merasa tidak terima apabila debitur dianggap melakukan wanprestasi.
Sebagaimana dalam perkara nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh, ada dua pihak yaitu pelawan dan terlawan. Pihak pelawan adalah Tumiyem, Tohari, Sudarno dan Hardiman. Sedangkan Pihak Terlawan meliputi Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Surakarta sebagai Terlawan I, Kantor Pelawanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta sebagai Terlawan II, Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Sukoharjo sebagai Turut Terlawan.
Perkara ini berawal dari pihak pelawan (debitur) telah mengadakan perjanjian kredit dengan Terlawan I (kreditur) yaitu Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Kartasura, dengan dibuat akta Perjanjian Kredit Nomor 01 tertanggal 03 Oktober 2005 kemudian dirubah dengan Akta Perpanjangan dan Suplesi Kredit No.01 tertanggal 3 Oktober 2005. Guna menjamin pelunasan kredit tersebut debitur telah memberikan jaminan yang termuat dalam klausul perjanjian kredit tersebut berupa 4 bidang tanah yaitu sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 1617 a/n Tumiyem dengan luas 98 m2; sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 2154 a/n Tohari dengan luas 290 m2, sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 4465 a/n Tohari dengan luas 665 m2, sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 1205 a/n Hardiman dengan luas 4084 m2. Keempat bidang tanah tersebut telah dibebani dengan hak tanggungan.
Berjalannya kredit, pihak debitur telah melakukan keterlambatan angsuran kemudian pihak kreditur yaitu Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Surakarta telah memberi kesempatan kepada pihak debitur melalui restrukturisasi yang dituangkan dalam Akta Perjanjian Restrukturisasi Kredit Nomor 21 tertanggal 29 Desember 2006 yang dibuat oleh Notaris Wirati Kendarto.
Akta perjanjian restrukturisasi tersebut memuat klausul, apabila debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya sesuai dengan yang dipersyaratkan sebanyak tiga kali berturut-turut, maka putusan restrukturisasi kredit menjadi batal dan kewajiban debitur kembali pada perjanjian pokok. Akan tetapi, debitur tidak memenuhi perjanjian restrukturisasi tersebut dan debitur wanprestasi. Meskipun debitur telah wanprestasi, pihak kreditur telah memberikan surat peringatan atau somasi sebanyak tiga kali tertanggal 9 Desember 2009, 5 Januari 2010, dan 1 Februari 2010. Kemudian oleh kreditur dilanjutkan pemberitahuan pelaksanaan lelang dan pengosongan objek 4 bidang tanah tersebut tertanggal 17 Maret 2010.
Atas dasar hal tersebut, pihak debitur mengajukan gugatan perlawanan ke Pengadilan Sukoharjo dengan pokok perkara bahwa menurut pihak debitur atau pelawan bahwa sebelum ada pengumuman lelang di Harian Jawa Pos-Radar Solo hari Rabu tertanggal 17 Maret 2010, pihak pelawan tidak pernah diberi surat somasi atau surat peringatan dari Pengadilan Negeri terkait kewajiban yang wajib dibayar oleh pihak debitur atau Pelawan. Sehingga menurut pihak pelawan kalau penjualan lelang atas empat bidang tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut tidak mempunyai kepastian hukum.
Sehingga, berdasar pada gugatan perlawanan dengan perkara nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh tersebut telah diputus oleh Hakim Ketua Pengadilan Sukoharjo tertanggal 5 Agustus 2010,
Dalam Provisi :
- Menolak tuntuan provisi para pelawan tersebut;
Dalam Eksepsi:
- Menerima Eksepsi Terlawan I tersebut;
Dalam Pokok Perkara:
1. Menyatakan Para Pelawan sebagai Pelawan yang tidak benar;
2. Menyatakan perlawanan Para Pelawan tidak dapat diterima;
3. Menghukum Para Pelawan untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini sebesar Rp. 538.000,00.
Berdasarkan uraian perkara diatas bahwa menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 bahwa pihak Kreditur dalam melakukan pelelangan merupakan salah satu kewenangan kreditur dalam upaya eksekusi hak tanggungan sebagaimana tercantum dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Eksekusi yang dilakukan oleh debitur dalam eksekusi dengan pelelangan umum ini dilakukan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta sehingga tidak diperlukan adanya somasi dari Pengadilan Negeri karena kreditur menurut Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tersebut mempunyai kekuasaan sendiri untuk melakukan eksekusi atas jaminan yang dibebani oleh hak tanggungan jika debitur wanprestasi. Selain pasal 6 juga tercantum dalam Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri atas obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji. Janji tersebut telah tercantum dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan sehingga secara otomatis berlaku untuk para pihak yang menandatangani akta tersebut sebagai perjanjian assesoir. Dengan dibuatnya Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut maka tidak diperlukan adanya perjanjian lain. Jadi, upaya yang dilakukan oleh kreditur, Bank Rakyat Indonesia tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 6 jo.Pasal 11 ayat (2) huruf e jo.Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, karena pada dasarnya kewenangan dari kreditur melakukan eksekusi atas kekuasaan sendiri melalui perantara Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Sebagai akibat dilakukan pedaftaran hak tanggungan di Kantor Badan Pertanahan maka terbit sertifikat hak tanggungan sebagaimana tercantum dalam Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Sertifikat hak tanggungan itu memuat irah-irah DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA. Kemudian dipertegas lagi dalam Pasal 14 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 bahwa titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
Maka berdasar pada Pasal 14 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 , dengan meminta penetapan eksekusi ke Pengadilan Negeri melalui permohonan yang diajukan oleh kreditur dengan menyerahkan sertifikat hak tanggungan kepada Ketua Pengadilan Negeri agar diterbitkan fiat atau surat perintah sehingga eksekusi dapat dijalankan secara paksa bahkan dengan bantuan aparat keamanan sekalipun. Berdasarkan pada fiat tersebut disertai dengan terbitnya surat perintah penjualan lelang, maka Kantor Lelang melakukan penjualan atas objek hak tanggungan di muka umum. Apabila peringatan tersebut tidak dapat dipenuhi maka Ketua Pengadilan Negeri menerbitkan surat perintah penyitaan untuk selanjutnya diterbitkan perintah penjualan lelang kepada Kantor Lelang Negara. Sebelum pelelangan dilaksanakan harus didahului pengumuman sebanyak dua kali berturut-turut dengan tenggang waktu 15 hari melalui surat kabar.
Sedangkan status dari bidang tanah yang menjadi jaminan yang dibebani dengan hak tanggungan tersebut, pada proses pembebanan hak tanggungan mengakibatkan terbitnya sertifikat hak tanggungan sebagaimana tercantum dalam Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Dengan melalui proses tersebut pihak kreditur telah menguasai yuridis kepemilikan tanah sebagai akibat dijaminkannya hak atas tanah tersebut atas suatu utang piutang.
Sehingga, berdasarkan pada perkara Nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh bahwa tindakan kreditur dalam hal ini sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yaitu Pasal 6 jo.Pasal 11 ayat (2) huruf e, dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Pada dasarnya kreditur mempunyai kewenangan untuk melakukan eksekusi atas objek jaminan yang dibebani hak tanggungan baik eksekusi atas kekuasaan sendiri maupun eksekusi yang mempunyai title eksekutorial. Dengan objek jaminan yang dibebani dengan hak tanggungan maka empat bidang tanah yang menjadi jaminan tersebut secara yuridis milik kreditur sebagai akibat adanya perjanjian utang piutang.
F. KESIMPULAN
Tanah yang menjadi jaminan atas suatu utang piutang telah dibebani dengan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 guna menjamin pelunasan piutang. Dalam pelaksanaan kredit timbul permasalahan adanya debitur wanprestasi sebagaimana dilakukan oleh Tumiyem cs dalam perkara nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh. Disini kreditur telah melakukan eksekusi melalui pelelangan umum dengan perantara Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta. Akan tetapi pihak Tumiyem cs selaku debitur melakukan gugatan perlawanan di Pengadilan Sukoharjo dan diputus oleh Hakim Ketua Penagdilan Sukoharjo menolak gugatan pelawan. Hal ini disebabkan bahwa tindakan kreditur melakukan eksekusi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebagaimana tercantum dalam Pasal 6 jo.Pasal 11 ayat (2) huruf e, dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, apabila debitur wanprestasi maka kreditur punya kewenangan melakukan eksekusi atas kekuasaan sendiri. Eksekusi melalui pelelangan umum tersebut untuk mengambil hasil penjualan secara lelang untuk membayar hutang debitur. Sehingga, dengan jaminan tanah yang dibebani oleh hak tanggungan tersebut secara yuridis dibawah penguasaan kreditur sebagai akibat adanya perjanjian utang piutang .
G. SARAN
Berdasarkan kasus tersebut, dalam pembuatan perjanjian kredit mengenai hal-hal yang insidentil dipertegas agar debitur mengetahui mana yang menjadi kewajiban dan hak masing-masing pihak serta dipertegas akibat hukum apabila tidak dipenuhinya kewajiban tersebut. guna tercapai tujuan sebagaiman tecantum dalam penjelasan angka 9 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Hal ini dilakukan guna mengantisipasi adanya itikad tidak baik dari salah satu pihak sehingga merugikan. Hal yang paling penting adalah adanya kesepakatan oleh para pihak.
DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi. 2010. Hukum Hak Tanggungan. Jakarta: Sinar Grafika.
Achmad Susetyo. 2009. Peroyaan Hak Tanggungan Atas Tanah Jaminan Kredit Oleh Bank.http://kasusperbankan.wordpress.com/2009/05/28/peroyaan-hak-tanggungan-atas-tanah-jaminan-kredit-oleh-bank/. Diakses tanggal 7 Maret 2013 jam 09.30 WIB
Arhiem. 2012. Hak Tanggungan. http://hukumperbankan.blogspot.com/2012/05/hak-tanggungan.html. Diakses tanggal 7 Maret 2013 jam 09.00 WIB.
Boedi Harsono. 2003. Hukum Agararia Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanannya, Edisi Revisi Cetakan Ke-9. Jakarta: Djambatan.
Gusti Mtfyanah. 2004. Ruang Lingkup Objek Hak Tanggungan:Telaah Kritis Terhadap Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Jumal Hukum dan Pemikiran, No. 2, Tahun 6 Juli- Desember 2004.
Hermansyah. 2005. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. Jakarta:Gramedia.
Jhony Ibrahim. 2006. Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif (Edisi Revisi). Malang : Bayumedia Publishing.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. 2005. Seri Hukum Harta Kekayaan Hak Tanggungan. Jakarta: Kencana.
Kasmir. 2000. Manajemen Perbankan. Bandung: Raja Grafindo Persada.
Mohammad Djais. 2011. Pelaksanaan Eksekusi Obyek Hak Tanggungan Berdasar Pasal 6 UUHT Tidak Sah Menurut Hukum. http://hukum.kompasiana.com/2011/07/24/pelaksanaan-eksekusi-obyek-hak-tanggungan-berdasar-pasal-6-uuht-tidak-sah-menurut-hukum-380999.html. Diakses tanggal 7 Maret 2013 jam 09.03 WIB.
Munir Fuady.2002. Pengantar Hukum Bisnis Menata Bisnis Modern di Era Global. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Netty Endrawati, Hutang Debitur dan Eksekusi Hak Tanggungan. INOVASI Volume XVI, Edisi Khusus Desember 2008.
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
Sudikno Mertokusumo. 1988. Hukum Acara Perdata Indonesia. Yogyakarta: Liberty.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
Windajani. 2011. Hambatan Eksekusi Hak Tanggungan di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara. Mimbar Hukum Edisi Khusus, November 2011.
(Studi Kasus Putusan Nomor: 20/Pdt.Plw/2010/ PN.Skh)
Disusun Guna Memenuhi Tugas Hukum Jaminan yang Diampu oleh Bapak M.Najib Imanullah, S.H., M.H., Ph.D. dan Ibu Noor Saptanti S.H., M.H.
MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
ABSTRAK
Tanah menjadi jaminan atas pelunasan utang piutang harus dibebani dengan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Terkait dengan jaminan berupa tanah tersebut sebelumnya terdapat perjanjian kredit yang dibuat oleh pihak debitur maupun pihak kreditur yang merupakan perjanjian pokok. Kemudian tanah yang dibebani hak tanggungan dibuat akta pembebanan hak tanggungan atas tanah yang dibuat oleh seorang PPAT merupakan perjanjian assesoir. Akta tersebut kemudian di daftar di Kantor Pertanahan guna diterbitkan sertifikat hak tanggungan yang mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana diatur dalam Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
Tidak jarang debitur melakukan wanprestasi atas perjanjian kredit tersebut, sehingga kreditur mempunyai hak untuk melakukan eksekusi atas jaminan tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 6, Pasal 11 ayat (2) huruf e, dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Akan tetapi, debitur juga melakukan gugatan perlawanan terhadap usaha kreditur melakukan eksekusi ke Pengadilan Negeri.
Terhadap putusan Pengadilan Negeri Kabupaten Sukoharjo dengan nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh, bahwa hakim menolak gugatan pelawan hal ini dikarenakan bahwa kreditur mempunyai hak untuk melakukan eksekusi apabila debitur wanprestasi sebagaimana tercantum dalam Pasal 6, Pasal 11 ayat (2) huruf e, dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4Tahun 1996. Akibat hukumnya, tanah yang menjadi jaminan tersebut penguasaan yuridis berada di tangan kreditur sebagai pihak yang mempunyai hak atas jaminan atas pelunasan utang piutang debitur.
Kata Kunci : Jaminan, Hak Tanggungan, Eksekusi Hak Tanggungan.
. LATAR BELAKANG MASALAH
Seiring dengan perkembangan jaman yang semakin komplek maka mempengaruhi dunia ekonomi terkait dalam hal pembangunan nasional. Pembangunan nasional untuk meningkatkan taraf kehidupan masyarakat yang adil dan makmur sebagaimana tertuang dalam Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Upaya mengembangkan perekonomian dan perdagangan diperlukan peran dari pemerintah dan pelaku usaha (masyarakat dan badan hukum). Pengembangan perekonomian tersebut memerlukan adanya modal yang besar sehingga modal tesebut diperoleh dengan perkreditan melalui perbankan.
Upaya perkreditan yang dilakukan oleh debitur dan kreditur dilakukan dengan membuat perjanjian kredit terlebih dahulu sebagai perjanjian pokok. Perjanjian kredit biasanya dalam bentuk perjanjian baku yang diberikan oleh kreditur kepada debitur dimana untuk disepakati bersama. Akan tetapi ada pula perjanjian kredit dibuat secara akta notariil yang dibuat oleh Notaris. Notaris dalam hal ini harus teliti guna melindungi masing-masing pihak terkait dengan hak dan kewajibannya. Pemberian kredit oleh kreditur kepada debitur tidak secara cuma-cuma melainkan disertai dengan pemberian jaminan yang senilai dengan jumlah dari nilai kredit tersebut.
Mayoritas debitur memberikan jaminan kepada kreditur berupa tanah dalam bentuk sertifikat hak atas tanah. hal ini disebabkan tanah mempunyai nilai yang relatif stabil bahkan tidak akan mengalami kemerosotan, sangat menguntungkan bagi kreditur.
Sebagaimana diatur dalam Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 bahwa hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan dibebani dengan hak tanggungan. Lembaga Hak Tanggungan tersebut belum dapat berfungsi sebagaimana mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengaturnya secara lengkap, sesuai yang dikehendaki oleh ketentuan Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960. Dalam kurun waktu itu, berdasarkan ketentuan peralihan yang tercantum dalam Pasal 57 Undang-Undang Pokok Agraria, masih diberlakukan ketentuan Hypotheek sebagaimana dimaksud dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia dan ketentuan Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, sepanjang mengenai hal-hal yang belum ada ketentuannya dalam atau berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (Penjelasan Pasal 57 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960).
Hal ini disebabkan Hypotheek diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menganut asas perlekatan dimana tidak sesuai dengan asas hukum tanah nasional yang menganut asas pemisahan horizontal. Sehingga, perlu dibentuk undang-undang yang spesialitas mengenai hak tanggungan kemudian diundangkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Ada lembaga jaminan hutang yaitu Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Ketentuan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah, adalah :
“Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya”.
Berdasarkan pengertian dari hak tanggungan tersebut, bahwa jaminan berupa tanah tersebut juga termasuk benda yang terdapat diatas tanah sebagai pelunasan atas hutang tertentu. Pembebanan jaminan atas tanah dengan hak tanggungan tersebut tidak akan terlepas dari perjanjian kredit sebagai perjanjian pokoknya. Selanjutnya dibuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Akan tetapi, tidak selalu seorang kreditur meminta kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk langsung membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan karena dapat terjadi pihak debitur tidak dapat datang sendiri secara langsung memberikan hak tanggungan dan dapat pula disebabkan karena tanah yang menjadi jaminan terjadi peralihan hak sehingga perlu dibuatkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dibuat oleh Notaris yang berwenang.
Pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan terdapat beberapa janji yang dimuat didalamnya, sebagai pihak Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut perlu sikap teliti dalam hal melindungi hak dan kewajiban dari masing-masing pihak. Karena perjanjian ini merupakan perjanjian assesoir atau perjanjian tambahan dari perjanjian kredit yang merupak perjanjian pokok. Perjanjian assesoir ini dilakukan setelah perjanjian pokok telah ditanda tangani oleh para pihak.
Dengan demikian, perjanjian tersebut telah menimbulkan hak dan kewajiban yang harus dipenuhi oleh masing-masing pihak. Pihak debitur mempunyai kewajiban untuk melakukan angsuran atau pelunasan terhadap piutang tersebut kepada kreditur sebagaimana tertuang dalam perjanjian kredit maupun perjanjian assesoir tersebut. Tidak jarang bahwa debitur telah melakukan wanprestasi, sebagaimana diatur dalam Pasal 6 maupun Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 telah memberikan kewenangan kepada kreditur sebagai pihak pemegang hak tanggungan untuk melakukan eksekusi atas hak tanggungan.
Salah satu perkara yang terjadi di Kabupaten Sukoharjo terkait dengan eksekusi hak tanggungan yang mendapat perlawanan dari pihak debitur. Pihak debitur yang bernama Tumiyem, Tohari, Sudarno dan Hardiman telah melakukan perjanjian kredit dengan salah satu bank yaitu Bank Rakyat Indonesia yang berkantor Cabang di Kartasura. Bank Rakyat Indonesia yang berkantor Cabang di Kartasura selaku pihak kreditur, telah memberikan fasilitas kredit yang dituangkan dalam Akta Perjanjian Kredit Nomor 1 tertanggal 03 Oktober 2005. Kemudian akta perjanjian kredit tersebut terjadi perubahan dengan Akta Perpanjangan dan Suplesi Kredit No.01 tertanggal 3 Oktober 2005.
Guna menjamin pelunasan hutang, pihak debitur memberikan jaminan berupa
1. sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 1617 a/n Tumiyem dengan luas 98 m2.
2. sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 2154 a/n Tohari dengan luas 290 m2.
3. sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 4465 a/n Tohari dengan luas 665 m2.
4. sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 1205 a/n Hardiman dengan luas 4084 m2.
Dengan berjalannya pelaksanaan kredit, ternyata pihak debitur melakukan keterlambatan membayar angsuran. Akan tetapi, pihak kreditur telah memberikan kesempatan bagi pihak debitur berupa restrukturisasi yang dituangkan dalam Akta Perjanjian Restrukturisasi Kredit Nomor 21 tertanggal 29 Desember 2006 yang dibuat oleh Notaris Nyonya Wirati Kendarto, agar membayar atas keterlambatan angsuran tersebut.
Dalam akta perjanjian restrukturisasi tersebut memuat klausul jika debitur tidak memenuhi kewajibannya sesuai dengan yang dipersyaratkan sebanyak tiga kali berturut-turut maka putusan restrukturisasi kredit tersebut batal dan kewajiban bagi debitur kembali ke perjanjian pokoknya. Akan tetapi, pihak debitur tidak memenuhi kewajibannya sebagai debitur sehingga debitur tersebut wanprestasi.
Pihak debitur wanprestasi, kreditur telah memberikan somasi atau Surat Peringatan kepada pihak debitur agar memenuhi kewajibannya. Somasi dilakukan oleh pihak kreditur sebanyak tiga kali yaitu tanggal 9 Desember 2009, 5 Januari 2010, dan 1 Februari 2010. Pihak debitur juga tidak memenuhi kewajibannya sehingga pihak kreditur melakukan pelelangan umum atas empat objek hak tanggungan yang menjadi jaminan tersebut dengan pemberitahuan pelaksanaan lelng dan pengosongan objek lelang tertanggal 17 Maret 2010 dan pihak kreditur melakukan eksekusi atas 4 bidang tanah tersebut.
Akan tetapi, pihak debitur sebagai pelawan melakukan perlawanan kepada pihak kreditur, yaitu Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Kartasura sebagai Terlawan I; Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta sebagai Terlawan II; dan Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Sukoharjo sebagai Terlawan III. Pihak debitur mengajukan gugatan perlawanan ke Pengadilan Negeri Kabupaten Sukoharjo dengan nomor register perkara 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh dengan pokok perkara sebelum ada pengumuman lelang di Harian Jawa Pos –Radar Solo hari Rabu tanggal 17 Maret 2010 pihak debitur tidak pernah diberi surat peringatan atau somasi dari Pengadilan Negeri berapa kewajiban yang wajib dibayar oleh pihak debitur. Sehingga menurut pihak debitur tidak ada somasi atau surat peringatan lebih dahulu maka penjualan benda yang menjadi objek hak tanggungan dan objek sengketa yang akan dijual secara lelang tidak adanya kepastian. Selain itu, menurut pihak debitur tidak pernah mendapat surat dari Pengadilan Negeri adanya sita eksekusi dan pelaksanaan penjualan secara lelang tersebut tidak melalui Pengadilan Negeri.
Permasalahan tersebut telah diputus oleh Hakim Ketua Pengadilan Negeri Sukoharjo dengan perkara nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh tertanggal 5 Agustus 2010,
Dalam Provisi :
- Menolak tuntuan provisi para pelawan tersebut;
Dalam Eksepsi:
- Menerima Eksepsi Terlawan I tersebut;
Dalam Pokok Perkara:
1. Menyatakan Para Pelawan sebagai Pelawan yang tidak benar;
2. Menyatakan perlawanan Para Pelawan tidak dapat diterima;
3. Menghukum Para Pelawan untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini sebesar Rp. 538.000,00
Berdasarkan pada uraian diatas bahwa pihak debitur sebagai pelawan mengajukan perlawanan karena menurut pelawan tidak adanya surat pemberitahuan dari Pengadilan Negeri akan kewajiban membayar hutang sehingga menurut pelawan pelelangan objek sengketa tidak mempunyai kepastian hukum. Disatu sisi, hal ini berkaitan dengan kewenangan dari pihak kreditur sebagai pihak yang melakukan eksekusi ditinjau dari Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
B. RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan pada uraian tersebut diatas, maka penulis akan menganalisa bagaimana akibat hukum dari 4 bidang tanah yang menjadi jaminan atas suatu kredit tersebut ?
C. TINJAUAN PUSTAKA
1. Tinjauan Pustaka Tentang Perjanjian Kredit
Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, Kredit adalah peyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Unsur essensial dari suatu kredit adalah kepercayaan, yaitu keyakinan dari bank sebagai kreditur bahwa kredit yang diberikan akan sungguh-sungguh diterima kembali dalam jangka waktu yang berdasarkan pada kesepakatan. Unsur-unsur kredit adalah (Hermansyah. 2005: Hal 56):
1. kepercayaan, yaitu keyakinan dari si oemberi kredit bahwa prestasi yang diberikannya baik dalam bentuk uang, atau jasa, akan benar-benar diterimanya kembali dalam jangka waktu tertentu di masa yang akan datang.
2. Waktu, yaitu masa yang memisahkan antara pemebrian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima pada masa yang akan datang.
3. Degree of risk, yaitu tingkat resiko yang akan dihadapi sebagai akibat adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima kemudian hari.
Perjanjian merupakan perjanjian pinjam meminjam yang diatur dalam Buku III Pasal 1754 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pinjam Meminjam ialah perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula. Akan tetepi pada kenyataannya bahwa perjanjian kredit itu tidak murni perjanjian pinjam meminjan saja melainkan juga terdapat perjanjian pemberian kuasa, pemberian jaminan dan perjanjian lainnya.
Perjanjian yang terjadi antara yang satu dengan yang lain, hal ini mewajibkan pihak yang satu untuk berprestasi dan memberi hak kepada pihak yang lain untuk menerima prestasi. Pihak yang berkewajiban berprestasi disebut dengan debitur, sedangkan pihak yang berhak atas prestasi adalah kreditur.
Objek dari kredit, digolongkan dalam beberapa golongan, yaitu dapat dilihat dari segi kegunaan, tujuan, jangka waktu, dan jaminan. Hal penting dalam perjanjian kredit, objek kredit yang dilihat dari segi jaminan, antara lain:
a. Jaminan orang, yaitu kredit yang diberikan kepada seorang debitur dengan jaminan orang yang menanggung kredit tersebut bila debitur lalai memenuhi kewajibannya.
b. Kredit dengan jaminan barang yaitu kredit yang diberikan kepada seseorang debitur dengan jaminan benda bergerak maupun tidak bergerak, yang berfungsi sebagai jaminan atas pelunasan kredit yang diterima apabila debitur lalai dalam penuhi kewajibannya.
c. Kredit agunan dokumen yaitu kredit yang diberikan kepada seorang debitur dengan jaminan yang memiliki debitur umumnya dokumen hubungan kerja antara debitur dengan pihak ketiga dengan maksud kredit tersebut untuk membiayai pekerjaan atau proyek hubungan kerja antara debitur dengan pihak ketiga.
Jaminan dengan istilah agunan, sebagaiman diatur dalam Pasal 1 angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, agunan adalah jaminan tambahan diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Jaminan kredit adalah pihak debitur untuk mendapatkan kepercayaan dari kreditur sebagai pihak yang menyalurkan dana, dimana dana tersebut setelah ada pada debitur akan dikembalikan lagi pada kreditur dengan cara mengangsur dalam suatu waktu yang telah ditentukan guna menjamin angsuran tersebut pihak debitur memberikan sesuatu sebagai jaminan kepada kreditur yang apabila debitur tidak lagi mampu membayar angsurannya, kreditur dapat mengambil pelunasan dengan cara menjual jaminan tersebut.
Dasar hukum jaminan kredit yaitu KitabUndang-Undang Hukum Dagang Stb.1847b Nomor 23 yang mengatur kaitannya dengan jaminan dalam Pasal 314 sampai dengan Pasal 316 Kitab Undang-Undang Hukum Dagang berkaitan dengan pembebanan hipotik Kapal Laut, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dengan objek jaminan kredit berupa tanah berserta segala sesuatu yang berada diatas tanah tersebut, Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1992 tentang Fidusia dengan objek jaminan kredit berupa benda bergerak.
2. Tinjauan Pustaka Tentang Hak Tanggungan.
Menurut Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, definisi Hak Tanggungan sebagai berikut:
“ Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. (Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2005: Hal. 13)”
Berdasar pada pengertian dari Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, bahwa hak tanggungan merupakan lembaga jaminan dengan objek hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dimana beserta dengan berikut atau tidak berikut benda-benda yang berada diatas tanah yang menjadi jaminan atas suatu utang guna pelunasan hutangnya tersebut dengan mengutamakan kedudukan bagi kreditur tertentu.
Unsur-unsur pokok dari Hak Tanggungan berdasarkan pada definisi Hak Tanggungan yang tercantum dalam Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah, antara lain :
1. Dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi dapat dibebankan juga berikut benda-benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Dengan mengingat hukum tanah nasional menganut asas pemisahan horizontal.
2. Hak jaminan untuk menjamin pelunasan hutang tertentu.
3. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah yang sesuai dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yaitu Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai atas tanah Negara.
4. Utang yang dijamin tersebut harus suatu utang tertentu.
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.
Asas-asas dalam hak tanggungan sebagai lembaga jaminan atas tanah guna pelunasan hutang tertentu meliputi:
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan (Preferent) kepada kreditornya. Hal ini berarti bahwa kreditor pemegang hak tanggungan mempunyai hak didahulukan di dalam mendapatkan pelunasan atas piutangnya daripada kreditor-kreditor lainnya atas hasil penjualan benda yang dibebani hak tanggungan tersebut;
b. Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada artinya meskipun hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan tersebut telah beralih atau berpindah-pindah kepada orang lain, namun hak tanggungan yang ada tetap melekat pada objek tersebut dan tetap mempunyai kekuatan mengikat.
c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas. Asas Spesialitas wajib dicantumkan berapa yang dijamin serta benda yang dijadikan jaminan, juga identitas dan domisili pemegang dan pemberi Hak Tanggungan yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. Asas Publisitas wajib dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya, artinya dapat dieksekusi seperti putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap dan pasti.
Hak atas tanah yang dapat dibebani dengan hak tanggungan diatur dalam Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan yang diatur dalam Pasal 25, Pasal 33 dan Pasal 39 merupakan objek yang dapat dibebani dengan hak tanggungan. Kemudian terkait dengan hal ini diatur lebih lanjut dalam undang-undang yaitu Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 (Munir Fuady,2002: hal.146).
Selain tercantum dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, bahwa Hak Pakai atas Tanah Negara menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan dapat dipindahtangankan juga dapat dibebani dengan hak tanggungan. Rumah Susun dibangun diatas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara, dan hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan (Pasal 17 jo Pasal 47 ayat (5) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun) juga merupakan objek hak tanggungan. Secara Hukum Adat memungkinkan bangunan yang ada diatasnya pada suatu saat diangkat atau dipindahkan dari tanah tersebut. Konsekuensinya adalah pemilik satuan rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
Menurut Undang-Undang Nomor Tahun 1996 bahwa Hak Guna Bangunan merupakan salah satu objek hak tanggungan, akan tetapi menurut Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, tanah yang dapat diberikan dengan hak Guna Bangunan adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan atas tanah negara dan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan yang dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan, sedangkan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan, dikarenakan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik meskipun wajib didaftar akan tetapi tidak dapat dipindahtangankan kepada pihak lain.
Subjek dari hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 8 dan Pasal 9 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996,yaitu (Adrian Sutedi, 2010: hal.54).
1. Pemberi Hak Tanggungan, adalah orang perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan itu dilakukan;
2. Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang mendapatkan pelunasan atas pihutang yang diberikan.
Proses pembebanan hak tanggungan dilaksanakan melalui dengan dua tahap, yaitu tahap pemberian hak tanggungan dengan dibuatnya Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin; tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan merupakan saat lahirnya hak tanggungan yang dibebankan.
Tahap pemberian hak tnaggungan diatur dalam Pasal 10 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, maka pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan hak atas tanah yang bersangkutan.
Tahap pendaftaran hak tanggungan yang diatur dalam Pasal 13 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah penandatangan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib mengirimkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang bersangkutan dan warkah lain yang duiperlukan kepada Kantor Pertanahan. Warkah lain yang dimaksud meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan objek hak tanggungan, dan identitas pihak-pihak yang bersangkutan termasuk di dalamnya sertifikat hak atas tanah dan/atau surat-surat keterangan mengenai objek hak tanggungan.
Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Kepastian tanggal dalam buku tanah dimaksudkan agar dalam pembuatan buku tanah hak tanggungan tidak berlarut-larut sehingga dapat merugikan para pihak yang berkepentingan dan mengurangi kepastian hukum, adanya hari, tanggal buku tanah hak tanggungan, maka hak tanggungan itu lahir, asas publisitas terpenuhi dengan dibuatnya buku tanah hak tanggungan dan hak tanggungan mengikat kepada pihak ketiga.
Hak atas tanah yang menjadi jaminan belum bersertifikat, tanah tersebut wajib disertifikatkan terlebih dahulu sebelum dilakukan pendaftaran hak tanggungan yang bersangkutan. Adanya sertifikat hak tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan yang memuat irah-irah “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Sertifikat tersebut sebagai pengganti grosse akta hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah.
Berdasarkan Pasal 14 ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, bahwa:
(1) sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Sertifikat hak tangunggan sebagaiman dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA".
(3) Sertifikat hak tanggungan sebagaiman dimaksud dalam ayat (2), mempuayai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse akta hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah.
Irah-irah yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan dimaksudkan guna menegaskan adanya kekuataan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan, sehingga apabila debitur cidera janji (wanprestasi), dapat dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuataan hukum tetap.
Dengan demikian, berdasarkan ketentuan yang diberikan oleh undang-undang untuk melakukan eksekusi hak tanggungan yang telah dibebankan atas tanah dapat dilakukan tanpa harus melalui proses gugat menggugat atau beracara di pengadilan. Hal ini disebut dengan parate eksekusi.
Berdasarkan pada Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, hapusnya hak tanggungan karena suatu hal sebagai berikut:
1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan. Hapusnya hutang itu mengakibatkan hak tanggungan sebagai perjanjian accessoir menjadi hapus. Hal ini terjadi karena adanya hak tanggungan tersebut adalah untuk menjamin pelunasan dari hutang debitor yang menjadi perjanjian pokoknya.
2. Dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan. Apabila debitor atas persetujuan kreditor pemegang hak tanggungan menjual objek hak tanggungan untuk melunasi hutangnya, maka hasil penjualan tersebut akan diserahkan kepada kreditor yang bersangkutan dan sisanya dikembalikan kepada debitor. Untuk menghapuskan beban hak tanggungan, pemegang hak tanggungan memberikan pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan tersebut kepada pemberi hak tanggungan (debitor). Dan pernyataan tertulis tersebut dapat digunakan oleh kantor pertanahan dalam mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikat hak tanah yang menjadi objek hak tanggungan yang bersangkutan (Pasal 22 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996);
3. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan suatu penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. Pembersihan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua pengadilan negeri hanya dapat dilaksanakan apabila objek hak tanggungan dibebani lebih dari satu hak tanggungan. Dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang hak tanggungan dan pemberi hak tanggungan tersebut mengenai pembersihan objek hak tanggungan dan beban yang melebihi harga pembeliannya, apabila pembeli tersebut membeli benda tersebut dari pelelangan umum.
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Alasannya disebabkan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tidak lain dan tidak bukan adalah sebagai akibat tidak terpenuhinya syarat objektif sahnya perjanjian, khususnya yang berhubungan dengan kewajiban adanya objek tertentu, yang salah satunya meliputi keberadaan dari sebidang tanah tertentu yang dijaminkan.
3. Tinjauan Pustaka Tentang Eksekusi Hak Tanggungan
Eksekusi adalah pelaksanaan putusan hakim. Tidak semua putusan hakim dapat dimintakan eksekusi, kecuali putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap yang tidka mungkin dilawan dengan upaya hukum verzet, banding maupun kasasi. Pada prinsipnya, hanya putusan yang berkekuatan hukum tetap yang dapat dilaksanakan putusannya, yaitu putusan pengadilan yang bersifat condemnatoir karena putusan telah berkekuatan hukum tetap, didalamnya mengandung hubungan hukum yang tetap dan pasti antara pihak yang berpekara.
Pada prinsipnya eksekusi merupakan realisasi kewajiban yang dikalahkan dalam putusan hakim, untuk memenuhi prestasi yang tercantum dalam amar putusan hakim. Dengan kata lain eksekusi terhadap putusan yang telah memiliki kekuatan hukum tetap, di mana proses ini merupakan tahap terakhir dalam proses acara berperkara di pengadilan.
Menurut Sudikno Mertokusumo, ada tiga jenis eksekusi yaitu (Sudikno Mertokusumo, 1988: hal. 181):
1. Eksekusi Untuk Melakukan Suatu Perbuatan. Hal ini diatur dalam pasal 225 HIR, Jika seseorang dihukum akan melakukan suatu perbuatan, dan ternyata ia tidak melakukannya, maka pihak yang dimenangkan, memiliki wewenang untuk meminta pertolongan pada ketua Pengadilan agar kepentingannya didapatkan.
2. Eksekusi Riil, yaitu melakukan suatu tindakan nyata/riil sepertimenyerahkan sesuatu barang, mengosongkan sebidang tanah atau rumah, melakukan suatu perbuatan tertentu, dan menghentikan suatu perbuatan atau keadaan. Eksekusi riil ini dapat dilakukan langsung dengan perbuatan nyata, sesuai dengan amar putusan tanpa memerlukan lelang. Sumber hubungan hukum yang disengketakan dalam eksekusi riil, pada umumnya ialah upaya hukum yang mengikuti persengketaan hak milik atau persengketaan hubungan hukum yang didasarkan atas perjanjian jual beli, sewa menyewa, atau perjanjian melaksanakan suatu perbuatan.
3. Eksekusi Pembayaran Sejumlah Uang. Yaitu eksekusi yang menghukum pihak yang dikalahkan untuk membayar sejumlah uang (pasal 196 HIR, pasal 208 RBg). Eksekusi yang hanya dijalankan dengan pelelangan terlebih dahulu, hal ini disebabkan nilai yang akan dieksekusi itu bernilai uang. Sumber hubungan hukum yang disengketakan dalam eksekusi pembayaran sejumlah uang sangat terbatas sekali, yaitu semata-mata hanya didasarkan atas persengketaan perjanjian utang piutang dan ganti rugi berdasarkan cidera janji/wanprestasi, dan hanya dapat diperluas berdasarkan pasal 225 HIR, dengan membayar nilai sejumlah uang apabila tergugat tidak mau menjalankan perbuatan yang dihukumkan dalam batasan jangka waktu tertentu.
Hak tanggungan tidak mungkin dilaksanakan dengan eksekusi riil, karena hubungan hukum yang mendasarinya adanya hutang piutang yang harus diselesaikan dengan cara mambayar sejumlah uang. Eksekusi hak tanggungan dapat dilakukan dengan tiga cara sebagai berikut:
1. Eksekusi melalui penjualan di bawah tangan.
Eksekusi merupakan cara yang mudah dan dapat diperjanjikan bersama oleh pemberi dan pemegang hak tanggungan. Tujuan dari penjualan objek hak tanggungan secara di bawah tangan adalah untuk mencari harga tertinggi sehingga tidak merugikan debitur atau pemilik barang jaminan. Penjualan objek hak tanggungan dilakukan melalui pelelangan umum maka harga jual jauh di bawah harga pasar.
Eksekusi objek hak tanggungan secara di bawah tangan dapat dilakukan jika sebelumnya telah disepakati bersama oleh pemberi dan pemegang hak tanggungan. Pelaksanaan penjualan yang dilakukan dibawah tangan dapat dilakukan setelah lewat satu bulan sejak diberitahukan oleh pemberi dan/atau pemegang hak tanggungan kepada para pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat serta tidak ada pihak yang keberatan.
Eksekusi ini dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tidak dijelaskan siapa yang melakukan penjualan, debitur sendiri atau kreditur. Biasanya yang melakukan penjualan dalam arti menentukan harganya adalah kreditur. Untuk melakukan tindakan tersebut kreditur mutlak harus membuat kesepakatan dengan debitur. Ketentuan dalam Pasal 20 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, kesepakatan untuk menjual di bawah tangan yang dibuat oleh pemberi dan pemegang hak tanggungan adalah pada saat hutang dapat ditagih. Penjualan di bawah tangan yang dimulai dari pencapaian kesepakatan dan pengumuman penjualan bari dapat dilakukan jika hutang dapat ditagih.
2. Eksekusi atas kekuasaan sendiri. Eksekusi ini sebagaiman dimaksud dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Berdasarkan pada Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 dengan diperkuat dengan Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, janji pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek hak tanggungan apabila debitur cidera janji.
Sehingga, pasal 6 dan pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 merupakan tata cara eksekusi yang paling singkat karena kreditur tidak perlu mengajukan permohonan eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri akan tetapi dapat langsung eksekusi dengan melalui Kepala Kantor Lelang untuk melakukan pelelangan atas objek hak tanggungan yang bersangkutan apabila jalan damai tidak tercapai.
Janji sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 harus dimuat dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Akan tetapi kewenangan yang dimiliki oleh kreditur pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual sendiri atau dengan perantaraan Kantor Lelang Negara tidak dapat dilaksanakan karena pemegang hak tanggungan yang bersangkutan masih memerlukan fiat eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri karena menurut Pengadilan Negeri pelaksanaan lelang sebagai akibat adanya sertifikat hak tanggungan yang memakai irah-irah “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” harus dilakukan atas perintah dan pimpin Ketua Pengadilan Negeri.
3. Eksekusi berdasarkan eksekutorial yang terdapat pada Sertifikat Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 dengan irah-irah DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA yang dicantumkan dalam sertifikat Hak Tanggungan, dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial. Akan tetapi, pihak kreditur jarang menempuh langkah penjualan di bawah tangan atau penjualan lelang atas kekuasaan sendiri. Jika debitur wanprestasi maka kreditur langsung meminta kepada Pengadilan Negeri agar dilaksanakan eksekusi berdasarkan sertifikat hak tanggungan yang mempunyai tittle eksekutorial. Eksekusi demikian didasarkan pada Pasal 224 HIR dan Pasal 258 Rbg. yang mengatur eksekusi terhadap dokumen selain putusan pengadilan yang mempunyai title eksekutorial.
Eksekusi berdasarkan pada Pasal 224 HIR dilakukan oleh kreditur dengan cara mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri agar sertifikat hak tanggungan dapat dieksekusi . Permohonan yang diajukan oleh kreditur dengan menyerahkan sertifikat hak tanggungan kepada Ketua Pengadilan Negeri agar diterbitkan fiat atau surat perintah sehingga eksekusi dapat dijalankan secara paksa bahkan dengan bantuan aparat keamanan sekalipun.
Fiat eksekusi merupakan eksekusi yang dilaksanakan oleh Kantor Lelang Negera setelah mendapat persetujuan dari Ketua Pengadilan Negeri setempat, permohonan fiat eksekusi ini pihak Pengadilan Negeri cukup melakukan pemeriksaan terhadap syarat-syarat formal yang telah ditentukan. Berdasarkan pada fiat tersebut disertai dengan terbitnya surat perintah penjualan lelang, maka Kantor Lelang melakukan penjualan atas objek hak tanggungan di muka umum. Akan tetapi sebelum menerbitkan fiat eksekusi tersebut Ketua Pengadilan Negeri memberikan peringatan kepada debitur agar dalam jangka waktu tertentu debitur penuhi kewajibannya secara sukarela. Apabila peringatan tersebut tidak dapat dipenuhi maka Ketua Pengadilan Negeri menerbitkan surat perintah penyitaan untuk selanjutnya diterbitkan perintah penjualan lelang kepada Kantor Lelang Negara. Sebelum pelelangan dilaksanakan harus didahului pengumuman sebanyak dua kali berturut-turut dengan tenggang waktu 15 hari melalui surat kabar.
Setelah semua persyaratan lelang terpenuhi kemudian Kantor Lelang Negara melakukan pelelangan atas objek tak tanggungan secara umum dimana hasilnya digunakan untuk melunasi utang debitur dan jika ada sisanya akan dikembalikan kepada debitur.
D. METODE PENELITIAN.
Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif atau disebut dengan penelitian doktrinal adalah suatu prosedur penelitian ilmiah untuk menemukan kebenaran berdasarkan logika keilmuan hukum dari sisi normatifnya. Penelitian ini difokuskan untuk mengkaji penerapan kaidah-kaidah atau norma-norma dalam hukum positif (Jhony Ibrahim, 2006: Hal 295). Penelitian hukum ini emnggunakan pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konseptual. Pendekatan perundangan-undangan yaitu dengan menelaah peraturan perundang-undangan yang relevan dengan isu hukum yang diteliti, sedangkan pendekatan konseptual adalah meneliti suatu isu hukum berkaitan dengan eksekusi hak tanggungan dengan menggunakan konsep yang berhubungan dengan isu tersebut.
Jenis data sekunder yang antara lain, mencakup dokumen-dokumen resmi, buku-buku, hasil-hasil penelitian yang berwujud laporan, surat kabar harian, dan sebagainya. Sumber data sekunder itu meliputi bahan hukum primer yang meliputi Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998, dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
Teknik analisa data menggunakan logika deduktif, penalaran yang bertolak dari aturan hukum yang berlaku umum pada kasus individual dan konkret yang dihadapi. Sumber hukum yang diperoleh dengan cara menginventarisasi sekaligus mengkaji penelitian dari studi kepustakaan, aturan perundang-undangan beserta dokumen-dokumen yang dapat membantu menafsirkan norma untuk menjawab permasalahan yang diteliti. Tahap terakhir yaitu dengan menarik kesimpulan dari sumber hukum yang diolah, sehingga pada akhirnya dapat menjawab tentang pelaksanaan dari eksekusi hak tanggungan apabila debitur melakukan wanprestasi terkait dengan Pasal 6 dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
E. HASIL PEMBAHASAN.
Jaminan dalam kredit berupa hak atas tanah dalam bentuk sertifikat hak atas tanah dibebani dengan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Sesuai dengan Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 jo Pasal 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan. Tujuan dari kredit diperlukan adanya pemberian jaminan itu agar menjamin bagi debitur dalam pelunasan hutang dalam jangka wktu yang telah disepakati yang tertuang secara tertulis dalam perjanjian kredit yang dibuat dalam akta di bawah tangan atau akta notariil yang dibuat oleh Notaris yang berwenang.
Proses pembebanan hak tanggungan dilaksanakan melalui dengan dua tahap, yaitu tahap pemberian hak tanggungan : dengan dibuatnya Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin; tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan merupakan saat lahirnya hak tanggungan yang dibebankan.
Tahap pemberian hak tanggungan diatur dalam Pasal 10 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, maka pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan hak atas tanah yang bersangkutan.
Tahap pendaftaran hak tanggungan yang diatur dalam Pasal 13 Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah penandatangan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib mengirimkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang bersangkutan dan warkah lain yang duiperlukan kepada Kantor Pertanahan. Warkah lain yang dimaksud meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan objek hak tanggungan, dan identitas pihak-pihak yang bersangkutan termasuk di dalamnya sertifikat hak atas tanah dan/atau surat-surat keterangan mengenai objek hak tanggungan.
Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Kepastian tanggal dalam buku tanah dimaksudkan agar dalam pembuatan buku tanah hak tanggungan tidak berlarut-larut sehingga dapat merugikan para pihak yang berkepentingan dan mengurangi kepastian hukum, adanya hari, tanggal buku tanah hak tanggungan, maka hak tanggungan itu lahir, asas publisitas terpenuhi dengan dibuatnya buku tanah hak tanggungan dan hak tanggungan mengikat kepada pihak ketiga.
Hak atas tanah yang menjadi jaminan belum bersertifikat, tanah tersebut wajib disertifikatkan terlebih dahulu sebelum dilakukan pendaftaran hak tanggungan yang bersangkutan. Adanya sertifikat hak tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan yang memuat irah-irah “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Sertifikat tersebut sebagai pengganti grosse akta hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah.
Berdasarkan Pasal 14 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, bahwa Sertifikat hak tanggungan dengan irah-irah DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA, mempuayai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse akta hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah.
Irah-irah yang dicantumkan pada sertifikat hak tanggungan dimaksudkan guna menegaskan adanya kekuataan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan, sehingga apabila debitur cidera janji (wanprestasi), dapat dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuataan hukum tetap.
Tidak jarang debitur tersebut melakukan wanprestasi, hal ini dikarenakan adanya kredit macet sehingga dapat merugikan pihak kreditur. Kemudian langkah bagi pihak kreditur dalam hal ini melakukan eksekusi yang merupakan hak dari undang-undang sebagaimana tercantum dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. selain itu tercantumnya janji-janji dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996, janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji;
Kreditur yang melakukan eksekusi melalui pelelangan umum tersebut mendapat perlawanan dari pihak debitur dengan mengajukan gugatan kepada Pengadilan Negeri domisili yang mereka pilih. Hal ini dapat dikarenakan debitur merasa tidak terima apabila debitur dianggap melakukan wanprestasi.
Sebagaimana dalam perkara nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh, ada dua pihak yaitu pelawan dan terlawan. Pihak pelawan adalah Tumiyem, Tohari, Sudarno dan Hardiman. Sedangkan Pihak Terlawan meliputi Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Surakarta sebagai Terlawan I, Kantor Pelawanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta sebagai Terlawan II, Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Sukoharjo sebagai Turut Terlawan.
Perkara ini berawal dari pihak pelawan (debitur) telah mengadakan perjanjian kredit dengan Terlawan I (kreditur) yaitu Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Kartasura, dengan dibuat akta Perjanjian Kredit Nomor 01 tertanggal 03 Oktober 2005 kemudian dirubah dengan Akta Perpanjangan dan Suplesi Kredit No.01 tertanggal 3 Oktober 2005. Guna menjamin pelunasan kredit tersebut debitur telah memberikan jaminan yang termuat dalam klausul perjanjian kredit tersebut berupa 4 bidang tanah yaitu sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 1617 a/n Tumiyem dengan luas 98 m2; sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 2154 a/n Tohari dengan luas 290 m2, sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 4465 a/n Tohari dengan luas 665 m2, sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 1205 a/n Hardiman dengan luas 4084 m2. Keempat bidang tanah tersebut telah dibebani dengan hak tanggungan.
Berjalannya kredit, pihak debitur telah melakukan keterlambatan angsuran kemudian pihak kreditur yaitu Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Surakarta telah memberi kesempatan kepada pihak debitur melalui restrukturisasi yang dituangkan dalam Akta Perjanjian Restrukturisasi Kredit Nomor 21 tertanggal 29 Desember 2006 yang dibuat oleh Notaris Wirati Kendarto.
Akta perjanjian restrukturisasi tersebut memuat klausul, apabila debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya sesuai dengan yang dipersyaratkan sebanyak tiga kali berturut-turut, maka putusan restrukturisasi kredit menjadi batal dan kewajiban debitur kembali pada perjanjian pokok. Akan tetapi, debitur tidak memenuhi perjanjian restrukturisasi tersebut dan debitur wanprestasi. Meskipun debitur telah wanprestasi, pihak kreditur telah memberikan surat peringatan atau somasi sebanyak tiga kali tertanggal 9 Desember 2009, 5 Januari 2010, dan 1 Februari 2010. Kemudian oleh kreditur dilanjutkan pemberitahuan pelaksanaan lelang dan pengosongan objek 4 bidang tanah tersebut tertanggal 17 Maret 2010.
Atas dasar hal tersebut, pihak debitur mengajukan gugatan perlawanan ke Pengadilan Sukoharjo dengan pokok perkara bahwa menurut pihak debitur atau pelawan bahwa sebelum ada pengumuman lelang di Harian Jawa Pos-Radar Solo hari Rabu tertanggal 17 Maret 2010, pihak pelawan tidak pernah diberi surat somasi atau surat peringatan dari Pengadilan Negeri terkait kewajiban yang wajib dibayar oleh pihak debitur atau Pelawan. Sehingga menurut pihak pelawan kalau penjualan lelang atas empat bidang tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut tidak mempunyai kepastian hukum.
Sehingga, berdasar pada gugatan perlawanan dengan perkara nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh tersebut telah diputus oleh Hakim Ketua Pengadilan Sukoharjo tertanggal 5 Agustus 2010,
Dalam Provisi :
- Menolak tuntuan provisi para pelawan tersebut;
Dalam Eksepsi:
- Menerima Eksepsi Terlawan I tersebut;
Dalam Pokok Perkara:
1. Menyatakan Para Pelawan sebagai Pelawan yang tidak benar;
2. Menyatakan perlawanan Para Pelawan tidak dapat diterima;
3. Menghukum Para Pelawan untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini sebesar Rp. 538.000,00.
Berdasarkan uraian perkara diatas bahwa menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 bahwa pihak Kreditur dalam melakukan pelelangan merupakan salah satu kewenangan kreditur dalam upaya eksekusi hak tanggungan sebagaimana tercantum dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Eksekusi yang dilakukan oleh debitur dalam eksekusi dengan pelelangan umum ini dilakukan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta sehingga tidak diperlukan adanya somasi dari Pengadilan Negeri karena kreditur menurut Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tersebut mempunyai kekuasaan sendiri untuk melakukan eksekusi atas jaminan yang dibebani oleh hak tanggungan jika debitur wanprestasi. Selain pasal 6 juga tercantum dalam Pasal 11 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri atas obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji. Janji tersebut telah tercantum dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan sehingga secara otomatis berlaku untuk para pihak yang menandatangani akta tersebut sebagai perjanjian assesoir. Dengan dibuatnya Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut maka tidak diperlukan adanya perjanjian lain. Jadi, upaya yang dilakukan oleh kreditur, Bank Rakyat Indonesia tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 6 jo.Pasal 11 ayat (2) huruf e jo.Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, karena pada dasarnya kewenangan dari kreditur melakukan eksekusi atas kekuasaan sendiri melalui perantara Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Sebagai akibat dilakukan pedaftaran hak tanggungan di Kantor Badan Pertanahan maka terbit sertifikat hak tanggungan sebagaimana tercantum dalam Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Sertifikat hak tanggungan itu memuat irah-irah DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA. Kemudian dipertegas lagi dalam Pasal 14 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 bahwa titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
Maka berdasar pada Pasal 14 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 , dengan meminta penetapan eksekusi ke Pengadilan Negeri melalui permohonan yang diajukan oleh kreditur dengan menyerahkan sertifikat hak tanggungan kepada Ketua Pengadilan Negeri agar diterbitkan fiat atau surat perintah sehingga eksekusi dapat dijalankan secara paksa bahkan dengan bantuan aparat keamanan sekalipun. Berdasarkan pada fiat tersebut disertai dengan terbitnya surat perintah penjualan lelang, maka Kantor Lelang melakukan penjualan atas objek hak tanggungan di muka umum. Apabila peringatan tersebut tidak dapat dipenuhi maka Ketua Pengadilan Negeri menerbitkan surat perintah penyitaan untuk selanjutnya diterbitkan perintah penjualan lelang kepada Kantor Lelang Negara. Sebelum pelelangan dilaksanakan harus didahului pengumuman sebanyak dua kali berturut-turut dengan tenggang waktu 15 hari melalui surat kabar.
Sedangkan status dari bidang tanah yang menjadi jaminan yang dibebani dengan hak tanggungan tersebut, pada proses pembebanan hak tanggungan mengakibatkan terbitnya sertifikat hak tanggungan sebagaimana tercantum dalam Pasal 14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Dengan melalui proses tersebut pihak kreditur telah menguasai yuridis kepemilikan tanah sebagai akibat dijaminkannya hak atas tanah tersebut atas suatu utang piutang.
Sehingga, berdasarkan pada perkara Nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh bahwa tindakan kreditur dalam hal ini sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yaitu Pasal 6 jo.Pasal 11 ayat (2) huruf e, dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Pada dasarnya kreditur mempunyai kewenangan untuk melakukan eksekusi atas objek jaminan yang dibebani hak tanggungan baik eksekusi atas kekuasaan sendiri maupun eksekusi yang mempunyai title eksekutorial. Dengan objek jaminan yang dibebani dengan hak tanggungan maka empat bidang tanah yang menjadi jaminan tersebut secara yuridis milik kreditur sebagai akibat adanya perjanjian utang piutang.
F. KESIMPULAN
Tanah yang menjadi jaminan atas suatu utang piutang telah dibebani dengan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 guna menjamin pelunasan piutang. Dalam pelaksanaan kredit timbul permasalahan adanya debitur wanprestasi sebagaimana dilakukan oleh Tumiyem cs dalam perkara nomor 20/Pdt.Plw/2010/PN.Skh. Disini kreditur telah melakukan eksekusi melalui pelelangan umum dengan perantara Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Surakarta. Akan tetapi pihak Tumiyem cs selaku debitur melakukan gugatan perlawanan di Pengadilan Sukoharjo dan diputus oleh Hakim Ketua Penagdilan Sukoharjo menolak gugatan pelawan. Hal ini disebabkan bahwa tindakan kreditur melakukan eksekusi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan sebagaimana tercantum dalam Pasal 6 jo.Pasal 11 ayat (2) huruf e, dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, apabila debitur wanprestasi maka kreditur punya kewenangan melakukan eksekusi atas kekuasaan sendiri. Eksekusi melalui pelelangan umum tersebut untuk mengambil hasil penjualan secara lelang untuk membayar hutang debitur. Sehingga, dengan jaminan tanah yang dibebani oleh hak tanggungan tersebut secara yuridis dibawah penguasaan kreditur sebagai akibat adanya perjanjian utang piutang .
G. SARAN
Berdasarkan kasus tersebut, dalam pembuatan perjanjian kredit mengenai hal-hal yang insidentil dipertegas agar debitur mengetahui mana yang menjadi kewajiban dan hak masing-masing pihak serta dipertegas akibat hukum apabila tidak dipenuhinya kewajiban tersebut. guna tercapai tujuan sebagaiman tecantum dalam penjelasan angka 9 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Hal ini dilakukan guna mengantisipasi adanya itikad tidak baik dari salah satu pihak sehingga merugikan. Hal yang paling penting adalah adanya kesepakatan oleh para pihak.
DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi. 2010. Hukum Hak Tanggungan. Jakarta: Sinar Grafika.
Achmad Susetyo. 2009. Peroyaan Hak Tanggungan Atas Tanah Jaminan Kredit Oleh Bank.http://kasusperbankan.wordpress.com/2009/05/28/peroyaan-hak-tanggungan-atas-tanah-jaminan-kredit-oleh-bank/. Diakses tanggal 7 Maret 2013 jam 09.30 WIB
Arhiem. 2012. Hak Tanggungan. http://hukumperbankan.blogspot.com/2012/05/hak-tanggungan.html. Diakses tanggal 7 Maret 2013 jam 09.00 WIB.
Boedi Harsono. 2003. Hukum Agararia Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanannya, Edisi Revisi Cetakan Ke-9. Jakarta: Djambatan.
Gusti Mtfyanah. 2004. Ruang Lingkup Objek Hak Tanggungan:Telaah Kritis Terhadap Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Jumal Hukum dan Pemikiran, No. 2, Tahun 6 Juli- Desember 2004.
Hermansyah. 2005. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. Jakarta:Gramedia.
Jhony Ibrahim. 2006. Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif (Edisi Revisi). Malang : Bayumedia Publishing.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. 2005. Seri Hukum Harta Kekayaan Hak Tanggungan. Jakarta: Kencana.
Kasmir. 2000. Manajemen Perbankan. Bandung: Raja Grafindo Persada.
Mohammad Djais. 2011. Pelaksanaan Eksekusi Obyek Hak Tanggungan Berdasar Pasal 6 UUHT Tidak Sah Menurut Hukum. http://hukum.kompasiana.com/2011/07/24/pelaksanaan-eksekusi-obyek-hak-tanggungan-berdasar-pasal-6-uuht-tidak-sah-menurut-hukum-380999.html. Diakses tanggal 7 Maret 2013 jam 09.03 WIB.
Munir Fuady.2002. Pengantar Hukum Bisnis Menata Bisnis Modern di Era Global. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Netty Endrawati, Hutang Debitur dan Eksekusi Hak Tanggungan. INOVASI Volume XVI, Edisi Khusus Desember 2008.
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
Sudikno Mertokusumo. 1988. Hukum Acara Perdata Indonesia. Yogyakarta: Liberty.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
Windajani. 2011. Hambatan Eksekusi Hak Tanggungan di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara. Mimbar Hukum Edisi Khusus, November 2011.
Langganan:
Postingan (Atom)