Seri Perjanjian.
Hukum berkembang & tumbuh berkembangbiak dalam masyarat mengikuti perkembangan peradaban manusia, akan tetapi disisi lain Hukum itu dibuat berdasarkan keputusan politik yg dilakukan pada saat sebuah pemerintahan berkuasa. Dahulu hanya dikenal beberapa "perbuatan hukum keperdataan" dalam masyarakat maupun dalam hukum keperdataan yg berlaku. Perbuatan2 hukum keperdataan pada awalnya diatur dlm hukum kebiasaan atau hukum adat yg disepakati dalam masyarakat, kemudian di Indonesia perbuatan hukum keperdataan tsb lebih banyak "mengacu" pada ketentuan2 yg diatur dlm KUH Perdata, pada hal "secara hukum" ketentuan pasal 131 & 163 IS peninggalan penjajahan Belanda yg masih berlaku hingga saat ini (2016) menetapkan bahwa KUHPerdata "hanya berlaku" bagi "Golongan Eropa" & " Golongan Timur Asing Tionghoa" serta "Golongan Kependudukan hukum lainnya yg menundukan diri pada KUH Perdata, sedangkan "ketentuan hukum ttg penundukan diri" sudah ducabut & dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Mahkamah Agung.
Ada beberapa perbuatan hukum yg lazim dikenal pada awal nya yaitu :
1. Perikatan/perjanjian/kerjasama;
2. Jual beli
3. Tukar menukar
4. Hibah
5. Inbreng/pemasukkan ke dalam perusahaan/perseroan
6. Wasiat
7. Kuasa
8. Pembagian hak bersama
9. Pelepasan hak kepemilikan, dll
Kemudian berkembang & muncul perbuatan2 hukum baru dg istilah2 hukum baru dlm masyarakat al :
1. Pembebasan tanah
2. Franchase/Waralaba
3. Joint venture = kerjasama
4. Sindikasi & Konsursium = pembiayaan bersama
5. Board Of Tranfer/BOT/Bangun Guna Serah
6. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai di atas Tanah Milik
7. Bangun Bagi
8. dll bentuk2 perjanjian & perbuatan hukum lain nya yg hidup & berkembang dlm masyarakat khusus nya dlm dunia bisnis tata niaga d perekonomian.
Hukum lebih banyak "terlambat" dibuat aturan hukum tertulis nya dibandingkan dg maju & laju pesat nya "transaksi & perbuatan" bisnis, perdagangan, keuangan, pembangunan & perekonomian yg dg sendirinya transaksi & perbuatan dlm masyarakat itu "berlaku & membentuk hukum secara otomatis & langsung berlaku, mengikat & ditaati oleh pihak2 yg melakukan transaksi & perbuatan itu sendiri yg lebih dikenal dg istilah "Hukum Kebiasan" atau "Hukum Adat".
Saat muncul & berkembangnya transaksi "Board Of Tranfer/BOT" ketentuan hukum keperdataan dlm KUHPerdata "sempat kelabakan" utk mencantolkan pasal2 dlm KUHPerdata dg transaksi/perbuatan hukum BOT, kemudian dlm "Hukum Pertanahan" dimunculkanlah perbuatan hukum "Pemberian HGB/HP Diatas Tanah Milik" sebagai kesepadanan utk perbuatan hukum BOT tsb yg dg Perkaban 8/2012 kemudian PPAT diberi kewenangan utk membuat "Akta PPAT Pemberian HGB/HP Di atas Tanah Milik" akan tetapi "kebiasaan" utk bertransaksi dg perbuatan hukum BOT tetap berjalan dan akta nya dibuat dg Akta Notaris "Perjanjian Board Of Transfer/Bangun Guna Serah".
Pertanyaan :
Adakah korelasi & hubungan antara "Perjanjian Board Of Tranfer (BOT)/Bangun Guna Serah" yg akta nya dibuat dg dibawahtangan atau dg Akta Notaris dengan "Perjanjian Pemberian HGB/HP Di atas Tanah Milik" ?
Pada dasarnya kedua perbuatan hukum tsb adalah mempunyai prinsip transaksi/perbuatan hukum yg berbeda secara pinsip krn dlm BOT pd akhir BOT diberi opsi boleh memilih utk memiliki atau tidak memiliki obyek BOT, sedangkan pada Perjanjian Pemberian HGB/HP Diatas Tanah Milik merupakan "pembebanan hak atas tanah" dimana suatu hak atas tanah dibebankan di atas suatu hak atas tanah lain nya.
Dengan muncul & berkembangnya BOT, kemudian dlm "pemanfaat & penggunaan tanah" muncul pula bentuk perbuatan hukum baru yaitu perbuatan hukum "BANGUN BAGI", dimana perjanjian Bangun Bagi terjadi dg pemilik tanah memberi "hak & kewenangan" kpd pihak ketiga/pihak lain utk membangun bangunan2 di atas tanah milik pemilik tanah, yg mana setelah selesainya pembangunan bangunan tsb, atau dari awal sdh disepakati bagian masing2 pihak utk memiliki tanah & bangunan yg dibagi berdasarkan kesepakatan para pihak yg "perjanjian" nya dpt dibuat secara dibawah tangan maupun dg akta notaris.
Menjadi pertanyaan :
Pada saat akan dilakukan "serah terima kepemilikan" atas bagian tanah & atas bangunan yg sdh terbangun di atas tanah tsb berdsrkan perjanjian Bangun Bagi, perbuatan hukum apa yg "cocok/pantas secara hukum keperdataan" & kalau Notaris/PPAT diminta membuat akta nya maka akta apa yg akan dibuat oleh Notaris & PPAT ?
Secara kenotariatan dg berdasarkan "Perjanjian Bangun Bagi" yg telah dibuat, pada saat pembagian & penyerahan bagian atas tanah & bangunan thd bagian masing2 pihak dlm Perjanjian Bangun Serah lazim nya dilakukan dg dibuat (surat atau akta) "Berita Acara Pembagian & Serah Terima" thd bgn masing2 pihak, akan tetapi cara tsb tdk dpt dipergunakan utk "melakukan peralihan hukum terhadap hak atas tanah" nya. Dalam hal dmkn kemampuan, kecermatan & keahlian serta penguasaan materi hukum seorg PPAT akan diuji utk dpt membuat Akta PPAT yg sesuai dg "perbuatan hukum Bangun Bagi" utk pembagian & penyerahan bagian hak masing pihak dlm perjanjian Bangun Bagi terhadap hak atas tanah utk dibuatkan "akta PPAT ttg peralihan hak atas tanah" yg sesuai dg hukum yg berlaku & sesuai dg realita transaksi & perbuatan hukum yg terjadi & dilakukan oleh para pihak. Tukar Menukar dapat merupakan salah satu jawabannya.
sumber MJ. Widijatmoko
pemerhati hukum pada MjWinstitute Jakarta
Jakarta, 26 juli 2016
Tidak ada komentar:
Posting Komentar