Agunan Yang Dialihkan

Pertanyaan :

Bagaimana kekuatan eksekutorial dari suatu agunan yang statusnya telah dialihkan (AYDA) akibat debitur wanprestasi, sementara hak tanggungan yang terpasang dari perjanjian kredit sebelumnya belum dilepaskan (roya).

Serta apa yang menjadi dasar hukumnya.

Jawaban :

Pada hakekatnya yang dijaminkan dari suatu perjanjian hutang-piutang adalah Tanah (dan Bangunannya) dan bukan Sertifikatnya (biasanya SHM), melalui suatu lembaga penjaminan yang dikenal dengan nama Hak Tanggungan karena setelah Sertifikat Hak Tanggungan dikeluarkan oleh BPN maka Sertifikat Hak Atas Tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan akan dikembalikan kepada pemiliknya (pemberi hak tanggungan/debitur) dan kreditur (pemegang hak tanggungan) akan menerima Sertifikat Hak Tanggungan. Namun pada praktiknya, Sertifikat Hak Atas Tanah dan dokumen asli pemberian jaminan ini akan disimpan dalam penguasaan Kreditur, dan debitur hanya menyimpan salinannya saja.

Ketika seorang debitur wanprestasi atau cidera janji, maka pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan. Hal ini didasarkan pada ketentuan yang diatur dalam pasal 6 jo. pasal 20 ayat (1) huruf a UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT). Pemegang hak tanggungan diberikan hak untuk menjual obyek tanggungan melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan obyek tanggungan tersebut. Dengan demikian pada saat debitur cidera janji, maka obyek tanggungan atau agunannya secara otomatis beralih kepada pemegang hak tanggungan. 

Pemegang hak tanggungan mempunyai hak untuk mengeksekusi obyek hak tanggungan pada saat debitur wanprestasi. Eksekusi obyek hak tanggungan tidak memerlukan permohonan sita jaminan terlebih dahulu kepada PN setempat (conservatoir beslag), namun dalam tahap penjualan tetap dilaksanakan melalui lelang dan dengan bantuan Kantor Lelang Setempat (parate executie karena sudah ada klausula kuasa untuk menjual sendiri di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan), selain karena dalam Sertifikat Hak Tanggungan yang dikeluarkan kantor pertanahan, sudah dicantumkan irah-irah "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa" (pasal 14 ayat [2] UUHT), sehingga Sertifikat Hak Tanggungan tersebut sudah memiliki kekuatan eksekutorial seperti suatu putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap.

Peraturan perundang-undangan terkait :

UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl6959/agunan-yang-dialihkan

Selasa, 29 September 2009