Menjual Tanah yang Dibebani Hak Tanggungan

Pertanyaan :

Bolehkah Menjual Tanah yang Dibebani Hak Tanggungan?

Apakah tanah yang dibebani  HT boleh dijual oleh si pemilik tanah (pemberi hak tanggungan) ?

Jawaban :

Pada dasarnya, hak tanggungan merupakan hak kebendaan, yang mana salah satu ciri hak kebendaan adalah hak tersebut mengikuti bendanya di tangan siapa pun benda tersebut berada (droit de suite). 

Hal ini dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 7  (“UU Hak Tanggungan”) :

“Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada.”

Dalam Penjelasan Pasal 7 UU Hak Tanggungan dikatakan bahwa sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan. 

Walaupun obyek Hak Tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi, jika debitor cidera janji.

Ini berarti pada dasarnya tidak menjadi masalah jika hak tanggungan tersebut dijual oleh si pemberi hak tanggungan (pemilik tanah) kepada orang lain, karena hak tanggungan tersebut tetap melekat pada tanah yang dijaminkan (dengan asumsi bahwa hak tanggungan tersebut telah didaftarkan ke Kantor Pertanahan sehingga hak tanggungan tersebut telah lahir).

Akan tetapi, pada praktiknya penerima hak tanggungan seringkali memperjanjikan bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan mengalihkan objek hak tanggungan, serta diperjanjikan pula bahwa sertifikat tanah yang dijaminkan akan dipegang oleh penerima hak tanggungan.

Janji bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan mengalihkan objek hak tanggungan dapat dilihat dalam Pasal 11 ayat (2) huruf g UU Hak Tanggungan. 

J. Satrio dalam bukunya berjudul Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan (Buku 2) (hal. 103), sebagaimana kami sarikan, mengatakan bahwa dengan dimuatnya klausula tersebut, pemberi hak tanggungan terikat untuk tidak melakukan tindakan atau mengambil sikap yang bisa mengakibatkan beralihnya pemilikan objek hak tanggungan kepada pihak lain tana persetujuan pemegang hak tanggungan.

Sedangkan, janji bahwa penerima hak tanggungan akan memegang sertifikat tanah (Pasal 11 ayat [2] huruf k jo. Pasal 14 ayat [4] UU Hak Tanggungan) akan berakibat bahwa pemberi hak tanggungan (pemilik tanah) tidak dapat menjual tanah yang dijaminkan. 

Ini karena untuk melakukan jual beli tanah dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah ("PPAT"), PPAT akan meminta sertifikat asli atas tanah tersebut (Pasal 39 ayat [1] Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

Dasar Hukum:

1.  Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang BerkaitanDengan Tanah;

2.    Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Referensi:

J. Satrio. 1998. Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan Buku 2. PT Citra Aditya Bakti.

Sumber :

http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt51b477c58d6fd/bolehkah-menjual-tanah-yang-dibebani-hak-tanggungan

Senin, 07 Oktober 2013