Membangun Di Atas Tanah yang Dijaminkan

Karena tak memiliki modal saya ingin menjaminkan sertifikat tanah orang tua saya ke pihak bank dan apabila disetujui pihak bank di atas tanah tersebut akan saya dirikan rumah kost-kostan. 

Pertanyaan

Bisakah dibenarkan secara hukum tanah yang sedang diagunkan ke pihak bank namun didirikan suatu bangunan?

Jawaban

Pada dasarnya tidak ada larangan untuk membangun bangunan di atas tanah yang dijaminkan dengan hak tanggungan. Akan tetapi, harus tetap dibicarakan kembali dengan pihak bank.

Ini karena sebagaimana dikatakan dalam Pasal 11 ayat (2) (“UU Hak Tanggungan”), dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (“APHT”) dapat dicantumkan janji-janji, antara lain:

1.   janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

2.   janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

3.    janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji;

4.   janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;

5.    janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji;

6.    janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;

7.     janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

8.     janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;

9.   janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan;

        janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan; 
       janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4) UU Hak Tanggungan.

Pasal 14 ayat (4) UU Hak Tanggungan:

“Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.”

Melihat pada janji-janji yang mungkin dituangkan dalam APHT, maka pembangunan kos-kosan di atas tanah tersebut mungkin dapat dilakukan atau mungkin juga tidak.

Jika ada janji sebagaimana disebut dalam Pasal 11 ayat (2) huruf b UU Hak Tanggungan, pemberi hak tanggungan harus meminta persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang hak tanggungan (bank).

Menurut J. Satrio, dalam bukunya yang berjudul Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku 2 (hal 40), janji-janji seperti itu dimungkinkan demi untuk melindungi kepentingan pemegang hak tanggungan terhadap kemungkinan kerugian, berupa turunnya nilai objek jaminan sebagai akibat dari ulah dan perbuatan pemberi hak tanggungan. 

Bagaimanapun harus diperhitungkan bahwa nilai suatu bangunan sedikit banyak bergantung dari design bangunan dan pengaturan tata susunan (ruangan-ruangan) suatu bangunan.

Yang  perlu diperhatikan juga adalah bahwa dalam hal ini yang menjadi pemberi hak tanggungan bukanlah Anak selaku debitur, melainkan orang tua anak selaku pemilik tanah tersebut.

Jika dalam membuat bangunan kos-kosan tersebut, Anak tidak meminta izin terlebih dahulu dari pemegang hak tanggungan padahal ketentuan tersebut diperjanjikan dalam APHT, maka ada kemungkinan orang tua  juga akan dianggap melakukan pelanggaran. 

Ini karena perjanjian penjaminan hak tanggungan tersebut merupakan perjanjian antara bank dan orang tua Anak(sebagai pemilik tanah).

Jadi, pada dasarnya Anak harus membicarakan hal ini dengan pihak bank. Dan jika memang ada ketentuan tersebut dalam APHT, Anak harus meminta persetujuan tertulis dari bank sebelum membangun kos-kosan.

Dasar Hukum:

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.

Referensi:

J. Satrio. 1998. Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku 2. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.

Sumber :

http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt5301792127788/bolehkah-membangun-rumah-di-atas-tanah-yang-dijaminkan

Rabu, 19 Pebruari 2014