KUASA MUTLAK – PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL DAN LARANGAN KUASA MUTLAK – PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA MENJUAL

• Arti Kuasa Mutlak disebutkan dalam Instruksi Mendagri nomor 14 Tahun 1982 tanggal 6 Maret 1982 yang isinya suatu kuasa di dalam prakteknya  berisi :

A. Segala macam tindakan hukum antara lain menjual, menyewakan, meminjam pakaikan, melakukan perjanjian kerjasama dengan pihak ketiga untuk memanfaatkan tanah tersebut.

B. Kata-kata tidak dapat dicabut.

C. Subsitusi.

• Dari isi Surat Kuasa yang disebutkan, dapat dikategorikan Surat Kuasa dimaksud merupakan Surat Kuasa Umum atau Surat Kuasa Mutlak, karena obyeknya sangat luas. Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982, pada bagian kedua, menjelaskan pengertian mengenai Surat Kuasa Mutlak, yaitu :

a.  “Kuasa Mutlak adalah kuasa yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa”.

b.  ”Kuasa Mutlak merupakan pemindahan hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya”.

• Pada prakteknya, jenis Surat Kuasa Multlak ini dilarang digunakan dalam proses pemindahan hak atas tanah/jual beli tanah, sebagaimana diatur dalam Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 yang bertujuan mengatur ketertiban umum dalam bertransaksi jual beli tanah. Huruf c, konsideran Instruksi tersebut menyebutkan:

“Maksud dari larangan tersebut, untuk menghindari penyalahgunaan hukum yang mengatur pemberian kuasa dengan mengadakan pemindahan hak atas tanah secara terselubung dengan menggunakan bentuk “kuasa mutlak”. Tindakan demikian adalah salah satu bentuk perbuatan hukum yang mengganggu usaha penertiban status dan penggunaan tanah”.

• Bahwa Instruksi Mendagri No. 14 Tahun  1982  latar belakangnya atau dikeluarkan/diterbitkan dengan Pelaksanaan Landreform terutama kaitannya dengan  larangan kepemilikan tanah pertanian secara Absentee/Guntai (PP No. 224 Tahun 1961 jo PP No. 41 Tahun 1964). Akan tetapi Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 tersebut sekarang tidak berlaku lagi  karena telah dicabut dengan  Peraturan Kepala BPN RI Nomor 10 Tahun 2014 tanggal  28 Agustus 2014 tentang Pencabutan Peraturan Perundang-Undangan Mengenai Pertanahan tertuang dalam  lampiran angka 80.

• SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK NOMOR SE - 30/PJ/2014 TENTANG PENGAWASAN ATAS TRANSAKSI PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN MELALUI JUAL BELI . Ruang lingkup Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak ini meliputi Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui jual beli yang belum dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli.

• Ketika Notaris menerima Kuasa (Notaris/dibawah tangan) yang berdiri sendiri untuk melakukan tindakan hukum yang akan dilakukan oleh Penerima Kuasa dalam Kuasa tersebut maka perlu diperhatikan sebab-sebab berakhirnya kuasa berdasarkan KUHPerdata, antara lain :

 Pasal 1813 Pemberian kuasa berakhir:

dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa;

dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.

 Pasal 1814 : 

Pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya bila hal itu dikehendakinya dan dapat memaksa pemegang kuasa untuk mengembalikan kuasa itu bila ada alasan untuk itu.

 Pasal 1815 : 

Penarikan kuasa yang hanya diberitahukan kepada penerima kuasa tidak dapat diajukan kepada pihak ketiga yang telah mengadakan persetujuan dengan pihak penerima kuasa karena tidak mengetahui penarikan kuasa itu1 hal ini tidak mengurangi tuntutan hukum dan pemberi kuasa terhadap penerima kuasa.

 Pasal 1816 : 

Pengangkatan seorang penerima kuasa baru untuk menjalankan suatu urusan yang sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa penerima kuasa yang pertama, terhitung mulai hari diberitahukannya pengangkatan itu kepada orang yang disebut belakangan.

 Pasal 1817 : 

Pemegang kuasa dapat membebaskan diri dari kuasanya dengan memberitahukan penghentian kepada pemberi kuasa.

Akan tetapi bila pemberitahuan penghentian ini, baik karena Ia tidak mengindahkan waktu maupun karena sesuatu hal lain akibat kesalahan pemegang kuasa sendiri, membawa kerugian bagi pemberi kuasa, maka pemberi kuasa ini harus diberikan ganti rugi oleh pemegang kuasa itu kecuali bila pemegang kuasa itu tak mampu untuk meneruskan kuasanya tanpa mendatangkan kerugian yang berarti bagi dirinya sendiri.

 Pasal 1818 :

Jika pemegang kuasa tidak tahu tentang meninggalnya pemberi kuasa atau tentang suatu sebab lain yang menyebabkan berakhirnya kuasa itu, maka perbuatan yang dilakukan dalam keadaan tidak tahu itu adalah sah.

Dalam hal demikian, segala perikatan yang dilakukan oleh penerima kuasa dengan pihak ketiga yang beritikad baik, harus dipenuhi terhadapnya.

 Pasal 1819 :

Bila pemegang kuasa meninggal dunia, maka para ahli warisnya harus memberitahukan hal itu kepada pemberi kuasa jika mereka tahu pemberian kuasa itu, dan sementara itu mengambil tindakan-tindakan yang perlu menurut keadaan bagi kepentingan pemberi kuasa, dengan ancaman mengganti biaya, kerugian dan bunga, jika ada alasan untuk itu.

• Ketentuan berakhirnya Kuasa tersebut menjadi tidak mengikat jika dalam akta Kuasa tersebut dicantumkan klausula bahwa ketentuan berakhirnya kuasa tersebut dikecualikan dalam kuasa ini, artinya tidak terikat oleh sebab-sebab berakhirnya kuasa. Jika tidak disebutkan maka sebab-sebab berakhirnya kuasa berlaku.

• TIDAK TERMASUK KUASA MUTLAK YAITU KUASA YANG MERUPAKAN BAGIAN DARI PERJANJIAN INDUK ANTARA LAIN PENGIKATAN JUAL BELI DENGAN PEMBAYARAN ANGSURAN/LUNAS, DENGAN KETENTUAN MANAKALA PEMBELI SUDAH MEMBAYAR LUNAS HARGA JUAL BELI MAKA PENJUAL TELAH MEMBERI KUASA KEPADA PEMBELI UNTUK MEWAKILI PENJUAL MELAKUKAN JUAL BELI DIHADAPAN PPAT. 

Bp. Habib Adjie, Tues, 17/11/2016 - WAG

(Indonesia Notary Community/INC).