HUKUM PENGURUSAN HAK ATAS TANAH PENGELOMPOKAN HAK ATAS TANAH
HAK ATAS TANAH PRIMER
Macamnya : Hak Milik + HPL
Ciri/Sifatnya :
§Tidak Dibatasi Jangka Waktu
§Menjadi Induk Hak Atas Tanah Lainnya
§Dpt Dibebani Hak Atas Tanah Lainnya
HAK ATAS TANAH SEMENTARA
qMacamnya : Hak Ngindung, Hak Sewa Tanah Perta nian, Hak Gadai, Hak Bagi Hasil
qSifat/Ciri :
§Akan Dihapus
§Tergantung Ke-sepakatan Pi-hak
HAK ATAS TANAH SEKUNDER
qMacamnya : HGU, HGB, Hak Pakai, Hak Sewa Utk Bangunan
qCiri/Sifatnya :
§Dibatasi Jang- ka Waktu Ber-lakunya
§Tidak Dpt Di-bebani Hak Atas Tanah La in
PEMILIKAN HAK ATAS TANAH
PASAL 4 Ayat (1)
Negara menentukan hak atas tanah yg dpt dipunyai ORANG & BADAN HUKUM
ORANG
Sendiri =
§ Status Warga Negaranya ( WNI & WNA)
§ Jenis Kelamin (Laki & Perempuan)
Bersama 2 orang/Lebih =
§ Semua WNI atau WNA
§ Campuran WNI+WNA
§ Laki atau perempuan
§ Campuran laki + Wanita
BADAN HUKUM
Status Badan Hukum =
§ Badan Hukum Swasta : Indonesia & Asing
§ Badan Hukum Publik : Instansi Pemerintah + Perwakilan Negara Asing + lembaga internasional
Permodalan BH Swasta =
§ Nasional
§ Asing
§ Patungan Nasional + Asing
ASAS HAK ATAS TANAH DAPAT DIPUNYAI
1 ORANG ATAU BEBERAPA ORANG SECARA
BERSAMA
(Pasal 4 ayat (1) UUPA)
• Kepemilikan Bersama mengandung nilai proporsional bagi masing2 pemilik
• Semua Pemilik Bersama Harus Memenuhi syarat
Sebagai subyek Hak Atas tanahnya
ASAS PEMISAHAN HORISONTAL
Salah satu Asas Dalam UUPA
Pasal 5 jo. Pasal 4 ayat (1) + UU No.4/1996
q Kepemilikan Tanah dengan Benda Di atasnya/ Di bawahnya Terpisah .
q Pemilik Tanah Tidak Otomatis Menjadi Pemilik
Benda Di atasnya Kecuali Dinyatakan Tegas
q Sertipikasi Berobyekkan Hak Atas Tanah Dengan
Tambahan Kepemilikan Benda Di atas
Perbedaan macam hak yg dapat dipunyai oleh kelompok subyek
SUBYEK
HM
HGU
HGB
HP Wkt
HP Slm
HPL
WNI Sendiri
WNI Bersama
WNA Sendiri
WNA Bersama
BH Swasta Ind
BH Swas ta Asing
BH Publik Ind.
BH Publik Asing
KEPEMILIKAN TANAH ORANG ASING WNA DPT MEMPUNYAI HAK PAKAI atau HSUB
Syaratnya = WNA hrs berkedudukan di Indonesia
Apa makna Berkedudukan?
1. Berdomisili di Indonesia, konsekuensinya?
2. Menurut PP 41/1996 :
(a) WNA berada di Indonesia dengan Izin Singgah/Izin Kunjungan/Izin Tinggal Sementara/Izin Tinggal Tetap ( UU & PP Keimigrasian (UU9/1992 + PP 22/1994) ;
(b) Keberadaannya memberikan manfaat bagi pembangunan Indonesia
Apa makna Memberi Manfaat?
1. Luas : setiap kegiatan usaha termasuk pembelian rumah + tanah itu sendiri
(Permennag No.7/1996)
2. Sempit : usaha yg dilakukan harus memberikan kontribusi bagi penciptaan lapangan kerja dan pertumbuhan ekonomi (SE Mennegper No.124/1997)
Apa Konsekuensi Perubahan?
(3) WNA memperoleh kompensasi sebesar nilai tanah dan rumah jika haknya hapus
Persyaratan bangunan rumah
•Tipe Rumah mewah = Luas bangunan minimal 54 M2+luas tanah > 200-2.000M2;
• Kepemilikan rumah oleh WNA < 40% di setiap kawasan permukiman
Adanya fasilitas:
(1) Kemudahan mendapatkan +memiliki tanah + rumah
(2) Hak Pakai tdk akan pernah hapushapus (Permennag No.8/1996
KONSEP, BENTUK & PROSES PERALIHAN HAK ATAS TANAH
• KONSEP & BENTUK :
1.Hak Atas Tanah Dapat “beralih” = berpindahnya hak atas tanah tertentu secara hukum dari pemilik kepada pihak lain yang memenuhi syarat & sesuai dengan ketentuan yang berlaku
2.Hak Atas Tanah dapat “dialihkan” = pemindahan hak atas tanah tertentu yang dilakukan dengan sengaja oleh pemilik kepada pihak pihak yang memenuhi syarat & sesuai dg ketentuan yang berlaku
Bentuknya Terbatas Pada yang sudah ditetapkan :
(a). Jual Beli ; (b). Tukar-Menukar; (c). Hibah; (d). Penyertaan Modal Dalam Perusahaan; (e). Penggabungan Badan Hukum; (f) Ruilslag (Tukar Bangun/Tukar Guling)
• PROSES PERALIHAN
ADANYA KESEPAKATAN
PEMBUATAN AKTE PERALIHAN OLEH & DIHADAPAN PPAT
PENDAFTARAN PERALIHAN HAK DI KANTOR PERTANAHAN
TERJADI KEMATIAN
BENDA UMUMNYA
1.Prinsip: Kebebesan Berkontrak dg memenuhi syarat sahnya perjanjian =
a. Kata Sepakat secara Suka rela
b. Kecakapan Bertindak
c. Sesuatu hal yg jelas
d. Sebab yg halal
2. Sifat perjanjian : Konsensual
3. Bentuk : Bebas = para pihak bebas memilih bentuk hubung- an hk yg diinginkan
4. Mekanisme = bebas : dg akte di bawah tangan atau Akte Auten-tik & tdk perlu didaftarkan
HAK ATAS TANAH
1. Prinsip = tidak ada kebebasan berkontrak krn di samping hrs memenuhi syarat sahnya juga ada pembatasan tertentu :
a. Subyek peralihan
b. Status hak yg dpt diperalihakan
c. Ketentuan Tata Ruang
2. Sifat perjanjian : konkret, tunai & terang
3. Bentuk : hanya dpt dilakukan melalui hubungan hk yg ditentukan
4. Mekanisme = dg akte autentik utk dapat didaftarkan & mendapatkan Sertipikat
PRINSIP + SIFAT, BENTUK + MEKANISME PERJANJIAN
Pasal 37
(a)Pemindahan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
Pasal 38
(1) Pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dihadiri oleh para pihak yang melakukan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu
Pasal 39
(1) PPAT menolak untuk membuat akta, jika:
a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau
b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:
1) surat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
2) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau
g. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
(2) Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya
LIBERALISASI PERALIHAN HAT
qMelalui bentuk penyelundupan hukum
1.Perjanj. Pemberian Kuasa Mutlak
Inmendagri No.14/1982 = melarang penggunaan kuasa mutlak yg digunakan untuk melanggar peraturan perUUan
1.Perjanjian Pinjam Nama
A menyuruh B membeli sebidang tanah atas nama B sendiri, lalu keduanya membuat perjanjian tambahan : (1) Perjanjian Pengakuan Hutang oleh B kpd A dg Jaminan Tanah yang dibeli; (2) Perjanjian Kuasa Mutlak;
q Melalui Penguasaan Pemanfaatan Tanah
1. Perjanjian Manajemen Pengusahaan Tanah
- PMPA No.11/1962 = melarang penyerahan pengusahaan tanah krn bertentangan dg Pasal 10 UUPA
- Keppres No.23/1980 = memperbolehkan praktek tsb berdas. Ajaran
pemisahan hak pemilikan yuridis dg hak pemilikan ekonomis
- Pasal 12 PP No.40/1996 = Pemegang HGU dilarang menyerahkan pengusahaan tanah kpd pihak lain kecuali dalam hal-hal yang diperbolehkan oleh perat per UUan
2. Pembelian & Penguasaan Saham Perusahaan Dlm Jumlah Mayoritas
Akibat : pengelolaan pengusahaan tanah berpindah kpd pemegang saham mayoritas
q Perjanjian Perikatan Jual Beli
Ødilaksanakan oleh pejabat umum dalam kedudukannya sebagai Notaris atas pertimbangan :
§Belum lunasnya pembayaran harga jual beli tanah
§Belum dapat hadirnya seluruh pihak
§Dan alasan lain
ØPerjanjian dg Panjer
Kesepa katan
APJB
Isi APJB:
a.Janji akan dilaku kan jual beli suatu saat yg akan datang
b.Pemberian kuasa dari penjual kpd pembeli utk mela kukan semua perbuatan yg diperlukan bagi selesainya jual beli
AKTA JUAL BELI
PENDAFT
PRE-PROJECT SELLING
INVESTOR
INVESTOR
END USER
AKTE PPAT
PROSES PPS
qTAHAP PEMESANAN =
Gambar/luas bangunan rumah, luas /status kapling, lokasi, harga, membayar uang muka
q TAHAP PENGIKATAN =
Antara Developer dg Investor dg menandatangani : Akte Perjanjian Perikatan Jual Beli
q TAHAP PENYERAHAN BANGUNAN =
Setelah Bangunan Selesai + kewajiban pembeli sdh dipenuhi
q TAHAP PENGALIHAN HAK ATAS TANAH
Antara Developer dengan End-User menandatangani : Akte Jual Beli
q PENDAFTARAN PERALIHAN HAT =
Sertipikasi HAT atas nama Pembeli (End-User)
DEVELO
PER
Apa PPS boleh dilakukan ?
Ada 2 Ketentuan : (1) Pasal 26 ayat (1) UU 4/1992 yg melarang penjualan kavling tanpa rumah + Pasal 18 UU No.16/1985 yg melarang penjualan Rusun sblm ada Izin Layak Huni; (2) Kepmenpera No.11/ KPTS/M/1994 + Kepmenpera No.09/KPTS/M/95, yg memperbolehkan dg syarat : ada Izin Lokasi, SK perolehan tanah & IMB. (MAKNANYA APA)
Penjualan Kembali Oleh Pembeli 1
§Prinsipnya : Dilarang Menjual Kembali Sblm Dibuat Akte Jual Beli (PPAT), kecuali ada Persetujuan Tertu lis Penjual + membayar 2,5% dari harga penjualan (INSTRUMENTASI HUKUM)
§Persoalan :
a.Yg dijual bukan HAT namun fisik tanah + nilai ekonomisnya
b.Terjadi akumulasi kenaikan harga tanah
c.Hilangnya potensi pendapatan Negara
Pendaftaran
PEMINDAHTANGANAN TANAH INSTANSI PEMERINTAH
Ada 3 Konsep :
vRuilslag : (1) Penyebutan istilah Ruilslag terdapat dalam S.E Menteri Negara Agraria/Kepala BPN N0.500-468, tgl 12 Pebruari 1996; (2) Kepmenkeu No.350/KMK.03/1994 terdapat definisi yg pada hakekatnya merupakan pengertian dari Ruilslag.
vBarang (Tanah) Milik Negara :
1. Kepmenkeu : tanah yang dimiliki/dikuasai instansi pemerintah yg sebagian/ seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan lain yg sah, tidak termasuk kekayaan Negara yg dipisahkan (dikelola BUMN) dan kekayaan Pemda
2. UU No.1/2004 : semua tanah yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari perolehan lainnya yg sah
vTanah Aset Pemerintah (SE Mennag/KaBPN)
Ada 2 kelompok tanah :
a.Tanah yang bukan kepunyaan pihak lain dengan ketentuan : tanah dikuasai secara fisik oleh instansi Pemerintah, dikelola dan dipelihara/dirawat dengan dana instansi pemerintah, dan terdaftar dalam Daftar Inventaris instansi Pemerintah
b.Tanah yang secara fisik dikuasai atau digunakan atau dimanfaatkan oleh Pihak Lain berdasarkan hubungan hukum tertentu dg instansi pemerintah
PERJANJIAN RUILSLAG
PENGERTIAN
RUILSLAG : Pengalihan pemilikan dan/atau penguasaan tanah dan/atau bangunan kepunyaan instansi pemerintah dengan menerima penggantian utama berupa tanah dan/atau bangunan (Kepmenkeu No.350/KMK.03/94)
PERBANDINGAN DG TUKAR-MENUKAR
§ Sama 2 ada barang yang dipertukarkan
§ Perbedaannya :
•Dlm tukar menukar : kondisi & status hak atas tanah yg dipertukarkan diserahkan apa adanya pada saat terjadi perjanjian
•Dlm Ruilslag : (a) kondisi tanah / bangunan diserahkan apa adanya pada saat terjadi Serah Terima;
(b) status hak atas tanah yg akan diserah- kan harus disesuaikan terlebih dahulu dg status hak yang dapat dipunyai oleh masing-masing pihak
Peme rintah
Swas ta
Menyerahkan tn/bangunan
Menyediakan tn/bang pengganti
PERBANDINGAN DG PENGADAAN BARANG
§Pihak Swasta sama-sama menyediakan tanah dan pembangunan gedung
§Perbedaaannya :
•Dlm Pengadaan Barang : (a) sumber pembiayaan berasal sepenuhnya dari dana instansi pemerintah;
(b) barang sejak dipesan sudah menjadi milik dari instansi pemerintah pemesan
•Dlm Ruilslag : (a) sumber pembiayaan ber-asal dari dana sendiri pihak swasta;
(b) tanah/bangunan yg disediakan/ dibangun pihak swasta berstatus milik swasta sampai nanti diserahterimakan
PERTIMBANGAN PEMBENTUKAN RUILSLAG
•Menata dan menertibkan praktik pengalihan tanah & bangunan aset pemerintah/ Pemda yg cenderung menimbulkan kerugian bagi :
1.Negara berupa selisih nilai tanah/bangunan yg tidak masuk Kas Negara/Pemda;
2.Masyarakat berupa tidak optimalnya pelayanan publik
•Menyiasati kendala Yuridis : larangan pengalihan tanah aset pemerintah (Pembentukan Ruilslag sbg “Escape Clausule”/Hukum Perkecualian)
3.UUPA jo.PP No.40/1996 : tanah aset pemerintah yg berstatus Hak Pakai Tanpa Batas Waktu atau HPL tdk dpt diperalihkan & dijadikan jaminan hutang
4.Pasal 45 UU No.1/2004 : (1) Barang milik Negara/daerah yg diperlukan bagi penyelenggaraan tugas pemerintahan tdk dpt dipindahtangankan; (2) Pemindahtanganan barang milik Negara/Pemda dilakukan dg cara dijual, dipertukarkan, dihibahkan atau disertakan sbg modal pemerintah setelah mendpt persetujuan DPR/DPRD
5.Pasal 178 UU No.32/2004 : (1) Barang milik daerah yang dipergunakan untuk melayani kepentingan umum tidak dapat dijual & Dijaminkan; (2) Barang milik daerah dapat dihapuskan dari daftar inventaris untuk dijual & dihibahkan
UUPA = Ruilslag sbg satu2nya cara VS UU Lain hanya salah satu cara
ALASAN DILAKUKAN RUILSLAG
a. Barang Milik.Negara berupa tanah dan/atau bangunan sudah tidak sesuai dengan rencana tata ruang wilayah;
b. Barang Milik Negara belum dimanfaatkan secara optimal;
c. Penyatuan Barang Milik Negara yang lokasinya terpencar;
d. Pelaksanaan rencana strategi pemerintah/negara; atau
e. Pertimbangan khusus terkait bidang Hankam
Usulan Ruilslag
Pembent Pani tia Penaksir
Persetujuan DPR/D
Keputusan Dilak Ruilslag
Penyusunan + Pe nanda tanganan Kontrak
Pelaksanaan Pembangunan
Penilaian Tanah + Bangunan Pengganti
Pelepasan HAT pd Neg
Sertipikasi HAT masing2
Serah terima HAT
PRA-PERJANJIAN
PERJANJIAN
SERAH TERIMA
Pemberi tahuan Rencana Pemba ngunan
Pendataan Awal ttg Subyek +Obyek
Konsultasi Publik
Semua Sepakat
Ada yg Tidak Sepakat
Tim Ka jian utk mengkaji +reko mendasi
Penetapan Lokasi
Ada Keberatan
PTUN + MA
Penetapan Lokasi
BAP
7 Bulan
Inventarisasi dan Pengumuman
Penilaian oleh Penilai yg Dite-tapkan LP
Musyawarah Lembaga Pertanahan dg Yg Berhak
Semua Sepakat
Ada yg Tidak Sepakat
PN dan MA
Pembayaran GR + Pelepasan Hak /Konsinyasi
BAP
4 Bulan
PEMANFAATAN OLEH PIHAK KE-3 MELALUI
PERJANJIAN PEMANFAATAN
(PP No.6/2006)
A.PERJANJIAN SEWA
• Perbedaan pandangan
ØHukum Pertanahan : Tanah Instansi Pemerintah (Hak Pakai atau HPL) tdk boleh disewakan
ØPP 6/2006 : terbuka untuk diserahkan pemanfaatan dg Sewa
• Pihak yang Menyewakan
ØMenkeu sebagai Pengelola untuk tanah yg tidak digunakan sendiri oleh Instansi Pemerintah
ØMenteri/Kepala Lembaga Non Departemen sebagai Pengguna utk tanah yang digunakan sendiri dg persetujuan Menkeu
• Persyaratan :
ØHarus menguntungkan Negara
ØTarif sewa ditetapkan oleh Menkeu
ØWaktunya 5 tahun
ØDilakukan dg perjanjian standar
Ø Status Uang
ØPP No.6/2006 = seluruhnya pendapatan Negara
Ø Kepmenkeu 23/2008 = PNBP dg komposisi 80% : 20%
B. PERJANJIAN PINJAM-PAKAI
• Status Perjanjian
v UU Pertanahan tidak menentukan dg tegas
v PP membuka kemungkinan
• Pihak-Pihak
v Pihak yg meminjam-pakaikan
ØMenkeu sebagai Pengelola untuk tanah yg tidak digunakan sendiri oleh Instansi Pemerintah ybs
ØMenteri/Kepala Lembaga Non Departemen sebagai Pengguna utk tanah yang digunakan sendiri dg persetujuan Menkeu
Perlu dipikirkan kemungkinan penelegasian
v Pihak yg meminjam = Instansi Pemerintah
• Persyaratan
v Harus dibuat secara tertulis dg standar
v jangka waktu 2 tahun
v Tidak ada pungutan apapun
C PERJANJIAN KERJASAMA PEMANFAATAN
• Status Perjanjian
UU Pertanahan tidak mengatur secara tegas, namun terbuka oleh PP No.6/2006
• Pihak Yg Mengkerjasamakan
ØMenkeu sebagai Pengelola untuk tanah yg tidak digunakan sendiri oleh Departemen/instansi Pemerintah
ØMenteri/Pimpinan Lembaga non Departemen sebagai Pengguna utk tanah yang digunakan sendiri dg persetujuan Menkeu
• Alasan Kerjasama Pemanfaatan
ØOptimalisasi dayaguna & hasilguna tanah
Ø Peningkatan penerimaan Negara
Ø Tidak tersedia dana APBN utk operasional pemanfaatan tanah
• Persyaratan
ØDilakukan lelang dg minimal 5 peserta
ØMitra membayar Kontribusi Tetap & Pembagian Keuntungan Tahunan yg besarnya ditetapkan Tim yg dibentuk dg persetujuan Menkeu
ØLarangan mitra menjaminkan/menggadaikan tanah
ØJangka waktu = 30 tahun
ØBiaya yg diperlukan tidak boleh dibebankan pd APBN
• Status Uang Kontribusi Tetap & Keuntungan
Tidak ada penegasan : Penerimaan Negara atau PNBP
D. PERJANJIAN BOT/BTO
• Status Perjanjian
UU Pertanahan tdk menentukan secara tegas namun dibuka oleh PP No.6/2006
• Pelaksana Perjanjian
ØMenkeu sebagai Pengelola untuk tanah yg tidak digunakan sendiri oleh Instansi Pemerintah
ØMenkeu sebagai Pengelola utk tanah yang digunakan sendiri olehPengguna dg mengikutsertakan Menteri/Pimpinan Lembaga non departemen
• Alasan Kerjasama
Ø Instansi Pemerintah memerlukan bangunan & fasilitas penyelenggaraan pemerintahan yg menjadi TUPOKSI
Ø Tidak tersedia dana APBN utk menyediakan bangunan
Ø Penetapan penggunaan Bangunan hasil kerjasama oleh Menkeu
• Persyaratan
ØJangka waktunya 30 tahun
ØDilaksanakan lelang dg peserta minimal 5 orang
ØMitra membayar kontribusi tahunan yg ditentukan Tim
ØLarangan menjaminkan/menggadaikan/memindahtangankan
ØIMB di atas namakan Pemerintah
ØPemerintah dpt menggunakan bagian bangunan
• Mungkinkah Pemberian HGB/HP pd mitra BOT/BTO?
NILAI TANAH
vTANAH SECARA FISIK YG DIUKUR DARI SESUATU YANG DIHASILKAN
vHAK ATAS TANAH YANG DIUKUR DARI SIFAT TRANSFERABLE & MORTGAGABLE
Tidak ada komentar:
Posting Komentar