HAK ATAS TANAH

BAB V HAK ATAS TANAH

HAK ATAS TANAH
nATAS DASAR HMN, DAPAT DIBERIKAN HAK ATAS TANAH KEPADA ORANG DAN BADAN HUKUM (PASAL 4 AYAT(1) UUPA)
nHAK ATAS TANAH ADALAH HAK YANG MEMBERI WEWENANG KEPADA YANG EMPUNYA HAK UNTUK MEMPERGUNAKAN ATAU MENGAMBIL MANFAAT DARI TANAH YANG DIHAKINYA

HAK ATAS TANAH
nSEBAGAI LEMBAGA HUKUM: JIKA TIDAK DIHUBUNGKAN DENGAN BIDANG TANAH DAN SUBYEK (PASAL 20 S.D 45 UUPA)

nSEBAGAI HUBUNGAN HUKUM KONGKRIT : JIKA DIHUBUNGAKAN DENGAN BIDANG TANAH DAN SUBYEK (PASAL I S.D VIII KETENTUAN KONVERSI UUPA)
STATUS HUKUM/KEDUDUKAN HUKUM

HAK ATAS TANAH BERISI
1.WEWENANG : MENGGUNAKAN TANAH DAN TUBUH BUMI, AIR, RUANG ANGKASA SEPANJANG UNTUK KEPENTINGAN PENGGUNAAN HAK
2.LARANGAN :
a.PENGGUNAAN WEWENANG TIDAK BOLEH MERUGIKAN PIHAK LAIN
b.PEMBATASAN WEWENANG YANG TERLETAK PADA SIFAT HAKNYA. MISAL : HGB TIDAK BOLEH UNTUK PERTANIAN
3. KEWAJIBAN :
nMEMPERGUNAKAN TANAH SESUAI DENGAN KEADAANNYA, SIFAT DAN TUJUAN PEMBERIAN HAKNYA
nMEMELIHARA TANAH
nMENGUSAHAKAN SENDIRI TANAH PERTANIAN SECARA AKTIF

Macam-macam Hak Atas Tanah
1.HAK MILIK (HM)
2.HAK GUNA USAHA (HGU)
3.HAK GUNA BANGUNAN )HGB)
4.HAK PAKAI
5.HAK SEWA UNTUK BANGUNAN
6.HAK MEMBUKA TANAH
7.HAK MEMUNGUT HASIL HUTAN
8.HAK-HAK LAIN
9.HAK-HAK YANG BERSIFAT SEMENTARA (PASAL 53 UUPA) : HAK GADAI, HAK USAHA BAGI HASIL, HAK MENUMPANG, HAK SEWA TANAH PERTANIAN


HAK MILIK (Ps 20 - 27 UUPA)
PENGERTIAN :
1. TURUN TEMURUN : DAPAT DTERUSKAN PADA AHLI WARIS
2. TERKUAT :
a. JANGKA WAKTU TAK TERBATAS
b. DIDAFTARKAN
3. TERPENUH :
a.WEWENANG PALING LUAS
b.INDUK DARI HAK-HAK LAIN : HGB, HAK PAKAI, HAK SEWA, HAK GADAI, HAK USAHA BAGI HASIL, HAK MENUMPANG
c.TIDAK BERINDUK PADA HAK LAIN
d.PERUNTUKANYA TAK TERBATAS
4. FUNGSI SOSIAL


Subyek HM
1.WNI tunggal
2.BADAN HUKUM TERTENTU:
a.BANK PEMERINTAH
b.PERKUMPULAN KOPERASI PERTANIAN
c.BADAN KEAGAMAAN
d.BADAN SOSIAL


PENGUASAAN DAN PENGALIHAN HM KEPADA WNA dan WNI BERKEWARGANEGARAAN RANGKAP

nPS 21(3),(4) UUPA:
Tanpa tindakan positif (pewarisan tanpa wasiat, percampuran harta krn perkawinan.
Akibatnya Dalam waktu 1 tahun HM harus dilepaskan. Bila tidak dilepaskan, HM hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dimana hak pihak lain yang membebani tetap berlangsung

nPS 26 (2) UUPA:
Dengan Tindakan Positif (Jual beli, Tukar menukar, Hibah, Pemberian dengan wasiat)
Akibatnya Perbuatan hukum batal karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara dengan ketentuan :hak pihak lain yang membebani tetap berlansgsungpembayaran yang telah diterima oleh pemiliik tidak dapat dituntut kembali


Hapusnya HM
1.Tanahnya Jatuh pd Negara :
a. pencabutan hak
b. penyerahan sukarela
c. diterlantarkan
d. ketentuan Ps 21 (3) dan 26 (2)

2. Tanahnya musnah


Hak Guna Usaha (HGU)
nPengaturan:
1.UUPA, pasal 28-34
2.PP No. 40 tahun 1996 pasal 2-18,

nDefinisi Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.

Subyek Luas, dan Terjadinya HGU
Subyek :
nWNI
nBadan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Luas :
nMin 5 ha
nMak : 25 ha (perorangan) dan badan hukum ditetapkan kepala BPN
Terjadinya :
nKarena penetapan pemerintah
nTerjadi sejak didaftarkan pada kantor pertanahan


Jangka Waktu HGU
nUUPA: maks 25 th tapi utk persh tertentu maks 35 th. Dapat diperpanjang maks 25 th
nPP No. 40 Th 1996: maks 35 th dan dpt diperpanjang maks 25 th serta dpt diperbaharui.
nUntuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan pada saat pertama kali mengajukan permohonan HGU
(Pasal 11 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996 )


Pembebanan dan Peralihan
Pembebanan :
nDapat dibebani hak tanggungan. Hak tanggungan hapus dengan hapusnya HGU

Terjadi dengan cara :
nJual beli (akte PPAT)
nTukar menukar (akta PPAT)
nPenyertaan dalam modal (akte PPAT)
nHibah (akte PPAT)
nPewarisan (surat wasiat/surak keterangan waris )

Peralihan HGU, harus didaftarkan pada kantah.

Hapusnya HGU, HGB, H. Pakai
njangka waktu berakhir
ndibatalkan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi
ndilepaskan secara sukarela
ndicabut berdasarkan UU No. 20 tahun 1961
nditerlantarkan
ntanahnya musnah
npemegang HGU,HGB, Hak Pakai tidak memenuhi syarat sebagai subyek

Akibat hapusnya bagi pemegang hak
HGU, HGB atas tanah negara, Hak pakai atas tanah negara
nmenyerahkan tanah pada negara
nwajib membongkar bangunan dan benda di atasnya atas biaya sendiri
nbila bangunan/benda/tanaman masih diperlukan, pemegang hak mendapat ganti rugi
HGB (atas HPL/HM) dan hak pakai (atas HPL/HM) :
nMenyerahkan tanah
nPenuhi isi perjanjian


Hak Guna Bangunan (HGB)
Pengaturan :
nUUPA pasal 35-40
nPP No. 40 tahun 1996 pasal 19-38,

Definisi :
Adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.


Subyek dan Luas HGB
Subyek :
nWNI
nBadan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Luas : belum diatur


Terjadinya HGB dan Hak Pakai
nHGB dan Hak Pakai (atas tanah negara dan atas tanah hak pengelolaan) terjadi karena penetapan pemerintah
Terjadinya sejak didaftar oleh kantor pertanahan

nHGB dan Hak Pakai (atas tanah HM) terjadi dengan akta PPAT
HGB dan hak pakai ini mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan pada kantor pertanahan.

Jangka Waktu HGB
nMaksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun serta dapat diperbaharui.
nHGB atas tanah negara dan HGB atas tanah pengelolaan dapat diperpanjang dan diperbaharui.
nHGB atas Hak Milik tidak diperpanjang tapi dapat diperbaharui sesuai kesepakatan kedua belah pihak.
nUntuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaharuan HGB dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan pada saat pertama kali mengajukan permohonan HGB
n(Pasal 28 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996


Peralihan HGB
Terjadi dengan cara :
nJual beli (akte PPAT)
nTukar menukar (akta PPAT)
nPenyertaan dalam modal (akte PPAT)
nHibah (akte PPAT)
nPewarisan (surat wasiat/surak keterangan waris )
Peralihan HGB, harus didaftarkan pada kantah.

Atas tanah hak pengelolaan dan tanah HM,
peralihan HGB harus dengan persetujuan tertulis
dari pemegang HPL/HM

Hak Pakai (HP)
Pengaturan :
nUUPA pasal 41-43
nPP No. 40 th 1996 Ps 39-58, Ps 59

Definisi :
nAdalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari lahan yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang bukan perjanjian sewa menyewa atau pengolahan tanah

Subyek Hak Pakai
1.WNI
2.Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3.Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
4.Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
5.Departemen, lembaga pemerintah non departemen dan Pemda.
6.Badan-badan keagamaan dan sosial
7.Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional

Jangka Waktu Hak Pakai
nUtk jangka waktu tertentu maks 25 tahun dan dapat diperpanjang mak 20 tahun serta dpt diperbaharui
nHak Pakai atas tanah negara dan Hak Pakai atas tanah HPL dapat diperpanjang dan diperbaharui
nHak Pakai atas HM tidak diperpanjang tapi dapat diperbaharui sesuai kesepakatan kedua belah pihak
nUtk jangka wkt selama tanahnya dipergunakan utk keperluan tertentu: departemen, lembaga non departemen, Pemda, Perwakilan negara asing dan badan internasional, badan keagamaan dan sosial
nUntuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaharuan Hak Pakai dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak Pakai

Pembebanan Hak Pakai

nHak pakai atas tanah negara dan hak pengelolaan dapat dibebani hak tanggungan.
nHak tanggungan hapus dengan hapusnya hak pakai.

Peralihan Hak Pakai
nPeralihan hak pakai hrs didaftarkan pd kantah.Terjadi dengan cara :Jual beli, Tukar menukar,Penyertaan dalam modal, Hibah, Pewarisan.
nperalihan hak pakai atas tanah negara harus ijin dari pejabat yang berwenang
natas tanah hak pengelolaan dan atas tanah HM, pengalihan hak pakai harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang HPL/HM.