Materi TPAT | Dr. UDIN NARSUDIN, S.H.,M.Hum.

BEBERAPA PERSOALAN HUKUM DALAM PRAKTEK NOTARIS DAN PPAT


1. Usia Dewasa untuk melakukan perbuatan hukum dihadapan Notaris/PPAT

- Ada yang berpendapat usia dewasa tetap 21 tahun dan ada yang berpendapat 18 tahun

- Mahkamah Agung : 18 tahun (Rumusan Diskusi Kelonpok Bidang Perdata tanggal 20 Nopember 2011 dalan Raker MA dengan jajaran pengadilan).

2. Tindakan hukum atas harta bersama

a. Sertipikat atas nama Suami/Isteri

- Suami/Isteri yang bertindak dengan persetujuan isteri/suami.

- Jika isteri/suami tidak hadir maka harus memberikan persetujuan kepada suami/isteri.

- Jika suami/isteri tidak hadir, ada yang berpendapat suami/isteri bertindak untuk diri sendiri dan selaku kuasa dari isteri/suami berdasarkan surat kuasa.

b. Sertipikat atas nama Suami dan Isteri

- Suami dan isteri bertindak bersama-sama dan saling memberikan persetujuan yang satu terhadap yang lainnya.

- Jika suami/isteri tidak hadir maka harus memberikan surat kuasa dan persetujuan kepada uang lainnya.

c. Sertipikat atas nama Suami dan tanahnya diperoleh dalam Perkawinan Pertama (Ada isteri Pertama dan Isteri Kedua)

- Suami harus memperoleh persetujuan dari isteri pertama.

d. Sertipikat atas nama Suami dan tanahnya diperoleh dalam Perkawinan Kedua (ada isteri Pertama dan Isteri Kedua)


- Suami harus memperoleh persetujuan dari isteri pertama dan isteri kedua.


e. Sertipikat atas nama Suami tapi isteri telah meninggal dunia dan ada anak-anak

- Suami harus memperoleh persetujuan dari semua ahli waris isteri.

f. Sertipikat atas nama Suami yang telah meninggal dengan meninggalkan isteri pertama dan isteri kedua serta anak-anak dan tanah diperoleh dalam perkawinan pertama

- Sertipikat harus dibalik nama ke atas nama semua ahli waris.

g. Perkawinan telah berakhir karena perceraian dan sertipikat atas nama mantan isteri dan dipegang oleh mantan isteri

- Untuk menjual tanah tersebut maka mantan isteri harus tetap memperoleh persetujuan dari mantan suami; atau.

- Untuk menjual tanah tersebut maka harus ada pembagian harta yang menunjukkan tanah tersebut dibagikan kepada isteri.

h. Perkawinan telah berakhir karena perceraian dan sertipikat atas nama mantan suami tapi diserahkan kepada mantan isteri

- Yang berhak bertindak adalah mantan suami dengan persetujuan mantan isteri, kecuali jika mantan isteri telah memperoleh kuasa untuk menjual dari mantan suami atau ada pembagian harta yang menunjukkan tanah tersebut dibagikan kepada isteri.

3. Perkawinan yang tidak dicatat

- Jika perkawinan dilangsungkan menurut hukum agamanya masing-masing maka perkawinan tersebut sah (pasal 2 ayat 1 UU Perkawinan).

- Untuk melakukan perbuatan hukum atas harta yang diperoleh sepanjang perkawinan yang masuk dalam harta bersama atau menandatangani perjanjian kredit dan pemberian jaminan atas harta bersama suami/isteri harus memperoleh persetujuan dari isteri/suami, dengan menjelaskan bahwa perkawinan mereka tidak dicatat sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

4. Hidup Bersama Tanpa Perkawinan

- Untuk melindungi kepentingan para pihak dan menghindari adanya gugatan dikemudian hari dari teman hidupnya tersebut maka untuk menjual atau menjaminkan tanah sebaiknya diminta persetujuan dari teman hidupnya tersebut baik dengan mencantumkannya di dalam akta yang bersangkutan atau dengan surat persetujuan yang terpisah.

- Atau teman hidupnya tersebut membuat surat pernyataan yang menyatakan bahwa tanah yang dijual atau dijaminkan oleh teman hidupnya tersebut merupakan harta pribadi milik teman hidupnya tersebut sehingga untuk melakukan perbuatan hukum tersebut tidak memerlukan persetujuan darinya.

5. KTP berstatus “Kawin”

- Jika yang bersangkutan menyatakan bahwa ia sebenarnya tidak menikah maka kita minta PM 1 yang menerangkan bahwa yang bersangkutan memang tidak menikah.

- Jika yang bersangkutan mempunyai anak maka status perkawinannya bisa kita cek dari akta kelahiran anaknya;

- Jika yang bersangkutan mempunyai teman hidup maka kita minta persetujuan teman hidupnya seperti pada angka 4.

6. Perbedaan nama

- Jika bukan karena ganti nama kita minta PM 1 yang menerangkan hal tersebut;

- Jika karena ganti nama maka kita minta penetapan pengadilan yang menetapkan tentang ganti nama tersebut, dan dengan adanya ganti nama ini, betrkaitan dengan sertipikat tanah harus dilakukan pendaftaran perubahan data karena ganti nama.

7. Menjual atau menjaminkan tanah milik anak dibawah umur

- Berdasarkan ketentuan KUHPerdata (pasal 309 jo 393 KUHPerdata) harus ada izin dari pengadilan;

- Berdasarkan 48 UU Perkawinan, orangtua tidak diperbolehkan memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap yang dimiliki anaknya yang belum berumur 18 tahun atau belum melangusngkan perkawinan sebelumnya kecuali apabila kepentingan anak itu menghendakinya.

- Dalam praktek ada yang tetap mengikutri apa yang ditetapkan dalam KUHPerdata yaitu untuk menjaul atau menjaminkan harta tidak bergerak milik anak dibawah umur harus meperoleh izin dari pengadilan,aad pula yang mengikuti ketentuan yang diatur dalam UU Perkawinan.




8. Anak angkat tidak dimasukan dalam surat keterangan waris

- Dalam hukum Islam, anak angkat pada prinsipnya tidak berhak mewaris dari orang tua angkatnya.

- Pasal 209 ayat 2 KHI menentukan anak angkat yang tidak menerima wasiat diberi wasiat wajibah sebanyak-banayaknya 1/3 (spertiga) bagian dari harta warisan orang tua angkatnya.

- Dengan adanya ketentuan pasal 209 KHI tersebut maka orang tua angkat yang masih hidup, yang hendak menjual harta yang termasuk dalam harta warisan salah satu orang tua angkat yang telah meninggal sebaiknya kita mintakan juga persetujuan dari anak angkat tersebut.

9. Anak angkat memiliki akta kelahiran sebagai anak kandung

- Jika terdapat kasus seperti ini maka dalam hal ini telah terjadi perbuatan pidana berkairtan dengan pemalsuan asal usul anak. Sebaiknya kita menyarankan kepada orang tua angkat yang bersangkutan untuk melakukan perbaikan atas hal tersebut.

10. Pencatatan balik nama sertipikat berdasarkan Surat Keterangan Waris

- SKW dibuat sendiri oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi serta dikuatkan oleh lurah tanpa terlebih dahulu dilakuakn pengecekan apakah Pewaris meninggalkan wasiat atau tidak.

- SKW telah lazim kita gunakan untuk mengurus proses balik nama sertipikat, sebelum tanah tersebut dijual atau dibebani HT.

- Bagaimana seandainya ternyata terdapat wasiat Pewaris yang memenghibahwasiatkan tanah tersebut kepada pihak lain?

- Bagimana jika ternyata ahlib waris Pewaris tidak hanya yang disebutkan dalam SKW tersebut?

11. Perhitungan Pajak dalam Pembagian Hak Bersama

a. Pemilikan bersama karena pembelian bersama

- Dihitung secara proporsional berdasarkan hak bagian yang dialihkan atau diterima.
- Misalnya: Pemilik bersama terdiri dari A, B dan C, masing-masing dengan bagian yang sama besarnya, kemudian A dan B menyerahkan haknya kepada C.
- PPh atau BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar 2/3 bagian dari perhitungan PPh atau BPHTB secara keseluruhan.

b. Pemilikan bersama karena warisan (tunduk pada BW)

-Jika menyangkut Bapak/Ibu dan anak-anak yang menjadi ahli waris karena bagian mereka sebagai ahli waris besarnya sama maka perhitungan sama dengan huruf a.

c. Pemilikan bersama karena warisan (tunduk pada hukum Islam)

- Jika menyangkut pewarisan secara Islam maka ada perbedaan hak bagian duda/janda dan anak-anak serta ada perbedaan bagian antara anak laki-laki dan anak perempuan. Jadi jika dilakukan balik nama atas nama ahli waris berdasarkan SKW kemudian tanah tersebut diserahkan kepda salah satu ahli waris maka perhitungan PPh dan BPHTBnya tidak sama dengan huruf a atau b.

- Misalnya ahli waris terdiri dari anak-anak yaitu B (Pria) dan C (Wanita). Sertipikat berdasarkan SKW dibaliknama ke atas nama B dan C. kemudian B menyerahkan haknya kepada C. Maka disini PPh atau BPHTB yang harus dibayar bukan ½ (setenagh) dari PPh atau BPHTB keseluruhan tapi sebesar 2/3 (dua pertiga). Kenapa demikian karena anak laki-laki bagiannya dua kali anak perempuan.

- Tapi ada juga Kantor Pertanahanyang meminta PPH dan BPHTB yang harus dibayar dalam kasus diatas sama dengan pajak yang dibayar dalam Jual beli yaitu dibayar seluruhnya.

12. Perjanjian Kawin yang tidak dicatat

- Dengan berlakunya secara efektif UU Perkawinan sejak 1 April 1975 maka Perjanjian kawin tidak lagi didaftara di pengadilan walau masih banyak yang melakukan hal tersebut.

- Sesuai UU Perkawinan, perjanjian kawin harus dicatat di Pegawai Pencatat Perkawinan (Kantor Catatan Sipil /KUA), jika hal tersebut tidak dilakukan maka perjanjian kawin tersebut tidak berlaku bagi pihak ketiga tapi hanya berlaku bagi para pihak yang membuatnya.(Pasal 29 ayat 1 UU Perkawinan), sekalipun perjanjian kawin tersebut didaftar di pengadilan.

13. Penggunaan Dokumen/Kuasa yang dibuat di luar negeri

- Dokumen atau kuasa yang dibuat di luar negeri jika hendak digunakan di Indonesia harus dilegalisasi oleh perwakilan Indonesia di Negara dimana dokumen itu dibuat. (Lampiran Peraturan Menlu RI No. 09/A/KP/XII/2006/01, tanggal 28 Desember 2006.

- Putusan MA RI tanggal 18 September 1986 Nomor: 3038 K/Pdt/1981, menyatakan antara lain bahwa:

“…keabsahan surat kuasa yang dibuat di luar negeri selain harus memenuhi persyaratan formil, juga harus dilegalisir lebih dahulu oleh KBRI setempat.”

14. Penggunaan Kuasa Untuk Menjual

- Kuasa untuk menjual tidak boleh merupakan kuasa mutlak, oleh karena itu kuasa untuk menjual berakhir karena sebab-sebab berakhirnya pemberian kuasa yang diatur di dalam pasal 1813, 1814 dan 1816 KUHPerdata.

- Kita harus hati-hati menggunakan kuasa untuk menjual. Sebelum menggunakannya kita harus memeproleh keyakinan bahwa kuasa tersebut memang masih berlaku pada saat digunakan dalam akta.

15. Notaris yang mempunyai tempat kedudukan yang berbeda dengan tempat kedudukannya selaku PPAT

- Pasal 8 ayat (1) huruf e ji pasal 3 huruf g dan pasal 17 huruf g UUJN : Notaris berhenti atau diberhentikan dari jabatannya dengan hormat karena merangkap jabatan sebagai PPAT di luar wilayah jabatan Noataris.

- Pasal 9 huruf c PP No. 37 tahun 1998 menentukan . PPAT berhenti menjabat sebagai PPAT diangkat dan mengangkat sumpah jabatan atau melaksanakan tugas sebagai Notaris dengan tempat kedudukan di Kabupaten/Kotamadya Daerah Tingkat II yang lain daripada daerah kerjanya sebagai PPAT

16. Daftar Pemegang Saham

- Pasal 52 UUPT menentukan:

(1) Saham memberikan hak kepada pemiliknya untuk:
a. menghadiri dan mengeluarkan suara dalam RUPS;
b. menerima pembayaran dividen dan sisa kekayaan hasil likuidasi;
c. menjalankan hak lainnya berdasarkan undang- undang ini.
(2) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berlaku setelah saham dicatat dalam daftar pemegang saham atas nama pemiliknya.

Dalam pembuatan akta RUPS, PKR atau PKPS kita harus melihat apakah DPS telah dibuat dan telah sesuai dengan keadaan yang terakhir.

17. Menjual atau menjaminkan saham

- Jika saham tersebut diperoleh dalam perkawinan maka masuk dalam harta bersama, jadi untuk menjual atau menjaminkannya harus ada persetujuan isteri/suami.

18. Persekutuan Perdata/Firma dan CV bukan Badan hukum dan karenanya tidak dapat mendirikan atau menjadi pemegang saham dalam PT

- Yang dapat menjadi pendiri atau pemegang saham PT hanyalah perorangan dan badan hukum.